حاشیه‌ای بر «ضوابط عام استقرار ساختمان‌های بلند»
احداث ساختمان‌های بلند نباید منجر به از بین رفتن حقوق عمومی شهر و شهروندان در مقابل حقوق خصوصی کاربران و مالکین حقیقی و حقوقی شود . از جمله این موارد می‌توان به تحمیل بار ترافیکی به منطقه پیرامون ، قطع درختان ، بر هم زدن توپوگرافی زمین، دید و منظر و سیمای شهر ، انحصاری شدن مناظر طبیعی ، آلودگی بصری و آلودگی هوا اشاره کرد .
گرایش به ساخت ساختمان‌های بلند از دهه چهل هجری شمسی در ایران تحت تأثیر زمینه‌های کالبدی ، اقتصادی و اجتماعی متعددی شکل گرفته است . نرخ بالای رشد جمعیت ، مهاجرت‌گسترده یه شهرهای بزرگ و درصد بالای جمعیت جوان که در سن تشکیل خانواده قرار دارند ، در دهه‌های اخیر و به دنبال آن ، رشد تقاضای مسکن و مسئولیت دولت‌ها در تأمین این نیاز ، موجب گرایش به طرح‌های انبوه‌سازی و یا افزایش تراکم ساختمانی در شهرها شده است . محدویت‌های جغرافیایی ، استفاده بهینه از زمین و غیرموجه بودن توسعه افقی شهرها از نظر اقتصادی ، دلایل توجیهی گرایش به ساخت ساختمان‌های بلند برای رفع این نیاز است . در کنار آن ، ظرفیت ساختمان‌های بلند برای ارائه توان مهندسی و تجربه‌های نو و همچنین، به عنوان نمادی از مدرنیزم ، مخاطبان بسیاری را جذب کرده است .
پاسخ به این سؤال که چه شهری با چه ویژگی‌هایی مجاز به استقرار چه نوع ساختمان بلند و در کجای آن شهر است ، موضوعی است که در موارد زیادی به فراموشی سپرده شده و گاه تبدیل به ابزاری برای سوداگری در بازار ساختمان و مسکن شده است . در پی گرایش روزافزون به ساخت ساختمان‌های بلند ، «ضوابط عام استقرار ساختمان‌های بلند» توسط «مرکز تحقیقات راه ، مسکن و شهرسازی» تهیه شد و پس از بررسی در کمیته فنی ضوابط و مقررات و سیاستگذاری ، در جلسه مورخ ۱۶ مهر ۹۷ شورایعالی شهرسازی و معماری ایران به تصویب رسید و در تاریخ ۲ مرداد ۹۸ابلاغ شد .
علیرغم نسبی بودن مفهوم ساختمان بلند در شهرهای مختلف ، تعریف ارائه شده با رویکردی ثابت، با تکیه بر ویژگی‌ها و الزامات فنی ، ارائه و تلاش شده است که در متن ضابطه با تمهیداتی به موضوع نسبیت مفهوم ساختمان بلند متناسب با ارتفاع و الگوی عمومی ساخت و ساز در شهرهای مختلف پرداخته شود . بر این اساس ، ساختمان‌هایی با ارتفاع ۲۷ متر و بیشتر یا ساختمانی که تعداد طبقات آن با احتساب همکف ، ۸ طبقه و بیشتر باشد یا ارتفاع بالاترین کف طبقه قابل بهره برداری آن بیش از ۲۳ متر از تراز متوسط زمین باشد ، به‌عنوان ساختمان بلند تعریف شده و در شهرهای دارای طرح جامع معتبر(مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران) چنانچه آستانه دیگری برای تعیین ارتفاع ساختمان بلند ارائه شده باشد ، همان ارتفاع با رعایت سایر ضوابط این ضابطه ملاک عمل قرار گرفته‌است .
سیاست این ضابطه مبتنی بر تغییر جهتِ توسعه شهری از توسعه افقی به توسعه عمودی نبوده است ؛ همچنین با ضوابط محدود کننده به دنبال ممانعت از گسترش ساختمان‌های بلندمرتبه نیز نبوده است . بلکه تلاش کرده است که به تعریف نقش نهادهای عمومی و دولتی در هدایت جریان غالب ساخت و ساز بپردازد و با دو سیاست سلبی و راهبردی، تقاضای ساخت ساختمان‌های بلند را در مسیر صحیح و در مکان‌های مناسب در شهر هدایت کند . نوشتار حاضر بر آن است که حاشیه‌ای بر این ضابطه نوشته و به صورت مجمل ، به ارائه اصول حاکم بر تدوین آن و به‌عبارت دیگر ، جان مایه و روح حاکم بر این ضابطه بپردازد .
اصول مذکور به شرح زیر است :
۱. این ضابطه، الگویی همسان برای کلیه شهرهای ایران ارائه نداده است . بلکه چارچوبی محتوایی با الزامات فنی مرتبط و همچنین، ساختار فرایندی تهیه و تصویب آن را ارائه کرده تا در قالب آن ، ضوابط خاص شهرهای مشمول شرایط ساخت ساختمان‌های بلند فراهم شود .
۲. ساختمان بلند، ذاتا امتیاز برای شهرها تلقی نمی‌شود و صرفاً در پاسخ به نیاز شهر قابل پذیرش است و صرف وجود متقاضی ساخت ساختمان‌های بلند به‌دلایل مرتبط با بازار ، نمی‌تواند ملاک ارائه مجوز آن تلقی شود. صدور مجوز ساخت ساختمان بلند در هر شهر منوط به ارائه دلایل توجیهی فنی و کارشناسی است که پیشتر در طرح جامع شهر ارائه شده و یا توسط نهادهای مسؤول هر شهر ارائه خواهد شد . به‌منظور صیانت از ساختار کالبدی و اجتماعی شهرهای کوچک، صدور مجوز در این شهرها متفاوت از شهرهای بزرگ است . دامنه تأثیر بیشتر ساختمان‌های بلند در این شهرها از یک طرف و عدم نیاز به افزایش تراکم برای پاسخگویی به نیاز واقعی جمعیت در اغلب این شهرها از طرف دیگر، از دلایل این رویکرد بوده است .
۳. ساخت ساختمان‌های بلند نباید موجب تغییر در جمعیت پذیری شهرها شود و صرفا به عنوان تغییر الگوی کالبدی شهر قابل پذیرش است .
۴. حفظ ایمنی و امنیت کاربران ساختمان‌های بلند در اولویت است و در این‌خصوص، با ضوابط سلبی از احداث ساختمان‌های بلند در مکان‌هایی که کاربران را با خطر مواجه کند ، جلوگیری شده است . عدم امکان ساخت‌وساز در پهنه‌های خطر و دسترسی به خدمات امدادزسانی در هنگام بروز سوانح از نمونه های آن است .
۵. احداث ساختمان‌های بلند نباید منجر به از بین رفتن حقوق عمومی شهر و شهروندان در مقابل حقوق خصوصی کاربران و مالکین حقیقی و حقوقی شود . از جمله این موارد می‌توان به تحمیل بار ترافیکی به منطقه پیرامون ، قطع درختان ، بر هم زدن توپوگرافی زمین، دید و منظر و سیمای شهر ، انحصاری شدن مناظر طبیعی ، آلودگی بصری و آلودگی هوا اشاره کرد .
۶. صیانت از حقوق همسایگی الزامی است. دید و اشراف، سایه‌اندازی و ایجاد منظر نامناسب برای همسایگان از شاخص‌های حائز اهمیت در این زمینه است .
۷. دسترسی مناسب به خدمات زیربنایی و روبنایی و حمل و نقل عمومی متناسب با جمعیت برای کاربران ساختمان‌های بلند الزامی است .
۸. احترام به ساختار زمینه و سازگاری حجم ساختمان با دانه بندی حاکم در بافت الزامی است . در بافت‌های ریزدانه ، تجمیع حداقلی قطعات برای رسیدن به حداقل مساحت مورد نیاز متناسب با تعداد طبقات ، کفایت نکرده و به‌منظور کنترل سازگاری مقیاس بنا با زمینه ، مساحت قطعات تجمیع شده برای رسیدن به حداقل مساحت مجاز ، نباید از ۵/۲ برابر متوسط مساحت قطعات بلوک شهری که قطعه مورد نظر در آن واقع شده است ، بیشتر باشد .
ارتقای این ضابطه و بهینه‌کردن آن ، مستلزم دریافت بازخوردها در اجرا در یک فرایند مستمر است و امید است که بتواند نقش مؤثری در پشتیبانی از حقوق عمومی شهروندان در مقابل روی کردهای غیرکارشناسی داشته باشد .
غزال راهب - رییس پژوهشکده شهرسازی و معماری مرکز تحقیقات راه ، مسکن و شهرسازی