واکاوی دلایل ناکامی‌ها در تامین مسکن اقشار کم‌درآمد
مسکن استیجاری در طی برنامه‌های توسعه به دلیل آنکه نظام تخصصی اجاره داری و زیرساخت‌های قانونی آن در ایران وجود ندارد ، در هیچ یک از برنامه‌ها از توفیق قابل‌توجهی برخوردار نبوده است و اقدام پایه‌ای برای تحقق آن نیز مورد توجه نبوده است .
به گزارش پرتال بازآفرینی شهری ، رییس بخش مسکن و سیستم‌های ساختمانی مرکز تحقیقات راه ، مسکن و شهرسازی ضمن واکاوی دلایل ناکامی دولت‌ها در تامین مسکن اقشار کم‌درآمد ، گفت : داشتن مسکن حقی است که ریشه در قانون دارد و دولت‌ها مکلف به حمایت از اقشار ضعیف در دستیابی به حق خود هستند . اما تعریف ساز و کار دقیق و روشن برای شناسایی گروهی که مشمول حمایت دولتی در تحقق این حق هستند ، همواره مورد غفلت قرار گرفته است .
غزال راهب در خصوص نقش دولت‌ها در تامین مسکن اقشار کم‌درآمد با یادآوری این مطلب که طبق اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسکن متناسب حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت موظف به حمایت از اقشار کم‌درآمد است ، گفت : علاوه بر اصل ۳۱ قانون اساسی، ماده ۲۵ اعلامیه جهانی حقوق بشر نیز تأمین مسکن مناسب را پیش‌نیاز زندگی شایسته برشمرده است . مروری بر سیاست‌ها و برنامه‌های توسعه کشور بیانگر آن است که در دوران‌های مختلف ، دولت‌ها به اهداف خود در مسکن اجتماعی و حمایتی ، کمتر از سایر بخش‌های تولید مسکن دست یافته‌اند .
وی با نگاهی بر سیاست‌های دولت در تامین مسکن اقشار کم‌درآمدی در برنامه‌های مختلف توسعه ، یادآور شد : از دوران پس از انقلاب تا سال ۱۳۶۸ ، تقسیم زمین و واگذاری‌های گسترده آن که زمینه کاهش قیمت زمین و مسکن را فراهم آورد ، از یک‌طرف و تخصیص بخش قابل‌توجهی از اعتبارات دولتی در حوزه مسکن ، توانست به رغم رشد ۳.۷ درصدی خانوارهای کشور ، کمبود مسکن را از ۲۷.۲ درصد به ۱۵ درصد کاهش دهد . گرچه سهم کارگران ، روستاییان و سایر اقشار کم‌آدرآمد در این برنامه قابل‌توجه بود ، اما این موضوع به آشفتگی گسترده در شهرسازی و از دست رفتن بی‌برنامه منابع زمین منجر شد و در سال‌های پایانی ، رونق ایجاد شده در بازار زمین و مسکن ، افزایش قیمت‌ها و کاهش توان خرید اقشار کم‌درآمد را در پی داشت .
راهب گفت : در برنامه اول توسعه (۱۳۷۲-۱۳۶۸) ، علیرغم تقلیل سهم بخش دولتی به حدود ۶ درصد (مشتمل بر بازسازی مناطق آسیب‌دیده در جنگ ، تأمین مسکن کارگری به میزان ۲ درصد و مسکن کارمندی به میزان ۰.۶ درصد اهداف مذکور نیز محقق نشده است . میزان تحقق این برنامه در بخش کارگری کمتر از ۳۰ درصد و در بخش کارمندی نیز حدود ۲۵ درصد بوده است . این درحالی است که تحقق هدف پیش‌بینی شده در تولید مسکن آزاد بیش از ۶۰ درصد بوده است و تولید ، کمتر گروه هدف دولت را متناسب با الگوی مصرف پوشش داده است . ساخت واحدهای استیجاری که در برنامه پیش‌بینی شده بود نیز، به دلیل عدم حمایت دولتی و نارسایی قوانین مالک و مستاجر موفق نبود .
به گفته وی ، در برنامه دوم توسعه (۱۳۷۸-۱۳۷۴) ، سهم بخش دولتی ۵ درصد تعیین شد و ۱۷ درصد سهم بخش غیردولتی به تعاونی‌ها اختصاص داده شد . ۳۹ درصد به مسکن آزاد (بدون حمایت‌های دولتی و عدم تطابق با الگوی مصرف) ، ۵۱ درصد به مسکن حمایت شده (ساخته شده براساس الگوی مصرف مشتمل بر پرداخت یارانه انشعاب آب و برق ، عوارض زیربنا و وام ارزان قیمت) و ۱۰ درصد به مسکن اجتماعی ، پایین‌تر از الگوی مصرف به صورت اجاره و اجاره به شرط تملیک (به میزان ۴۰ درصد حداقل دستمزدها در کشور) ، اختصاص یافت .
راهب ادامه داد : تحقق اهداف این برنامه در تولید مسکن اجتماعی ۵۰ درصد و مسکن حمایتی ۷۰ درصد بوده است . این درحالی است که سهم مسکن آزاد ، ۳۴ درصد بیش از اهداف برنامه و زیربنای تولید شده ۱۱ درصد بیشتر از اهداف برنامه بود . قیمت زمین به دلیل آنکه حداکثر ۳۰ درصد توسط دولت و ۷۰ درصد توسط بخش خصوصی در نظر گرفته شد ، تا میزان ۵۱ درصد قیمت تولید مسکن افزایش داشت و شرایط نامناسبی در حمایت از اقشار آسیب پذیر طی این برنامه ایجاد شد .
رییس بخش مسکن و سیستم‌های ساختمانی مرکز تحقیقات راه ، مسکن و شهرسازی توضیح داد : در برنامه سوم توسعه (۱۳۸۳-۱۳۷۹) ، تولید واحدهای استیجاری (۳۱۷ هزار واحد توسط بخش خصوصی و ۷۷ هزار واحد توسط دولت ، سالانه به میزان ۱۰ درصد تولید مسکن ، در دستور کار قرار گرفت . بررسی‌ها نشان می‌دهد که به رغم آنکه در سال ۱۳۸۳ تولید مسکن به میزان ۹۶ درصد و در ۳سال دیگر ، بیش از اهداف پیش‌بینی شده در برنامه بوده است ، اهداف تأمین مسکن استیجاری شهری صرفاً به میزان ۴ درصد تولید مسکن شهری تحقق یافته است .
به گفته راهب ، سیاست‌های برنامه چهارم توسعه (۱۳۸۸-۱۳۸۴) معطوف به طرح مسکن مهر با هدف ایجاد فرصت‌های برابر در برخورداری از مسکن و تأمین مسکن خانوارهای کم‌درآمد، جوانان و زنان سرپرست خانوار ، اجاره زمین به صورت ۹۹ ساله و احداث واحدهای مسکونی استیجاری بود که تأثیرات اقتصادی انجام طرح ، تطویل اجرای برنامه و افزایش قیمت‌ها ، عدم هدف‌گذاری صحیح مخاطبان و مشکلات هماهنگی با طرح‌های توسعه و عمران و کیفیت نازل اجرا در بخشی از پروژه‌‌ها ، علاوه بر آنکه مانع تحقق کامل اهداف طرح در تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد شد ، تأثیرات جانبی کالبدی ، اجتماعی و اقتصادی قابل‌توجهی به همراه داشت .
وی توضیح داد : در مجموع ، مروری بر برنامه‌های مسکن در چارچوب برنامه‌های توسعه کشور بیانگر آن است که افزایش ساخت و ساز در زمان رونق اقتصادی همواره به سمت بازار گسیل شده است و علاوه بر آن ، رونق مسکن به افزایش قیمت زمین و مسکن منجر شده که مشکلات مضاعفی برای اقشار ضعیف اقتصادی در پی داشته است . برنامه‌های دولتی مسکن اجتماعی اغلب یا به دلیل مسائل اقتصادی دولت یا عدم اولویت و یا مشکلات برنامه‌ریزی در تحقق اهداف پیش‌بینی شده، دچار مشکل بوده‌اند .
رییس بخش مسکن و سیستم‌های ساختمانی مرکز تحقیقات راه ، مسکن و شهرسازی ، در بیان پیشنهادهای خود در تامین مسکن اقشار کم درآمدی ، بر توجه به پنج محور تاکید کرد و گفت : داشتن مسکن حقی است که ریشه در قانون دارد و دولت‌ها مکلف به حمایت از اقشار ضعیف در دستیابی به حق خود هستند. اما تعریف ساز و کار دقیق و روشن برای شناسایی گروهی که مشمول حمایت دولتی در تحقق این حق هستند، همواره مورد غفلت قرار گرفته است . همچنین اگر این حق را در سطح دوم ، متناظر با حق شهروندی تعریف کنیم ، وارد سلسله مراتب جدیدی می‌شویم و آن ، این است که از بین کسانی که مشمول حمایت دولت در تحقق این حق هستند ، کدامشان از حق شهروندی برخوردارند . به عبارت دیگر در اولویت نخست ، این حق شهروندی است که به افراد ، اعتبار برخورداری از حمایت‌های دولتی در تحقق یک حق را می‌دهد . در حالی‌که برنامه‌ها اغلب بدین سو گرایش داشته که افراد با برخورداری از تسهیلات دولتی برای دریافت مسکن ، صاحب حق شهروندی نیز می‌شوند . این رویکرد در سال‌های اخیر تأثیرات قابل توجهی بر نظام برنامه‌ریزی اسکان در کشور داشته است .
راهب ادامه داد : مخاطب واقعی حمایت دولت در مسکن، فردی است که به‌عنوان یک شهروند در رونق شهر خود نقش داشته و یا ضمانت می‌دهد که برپایه زیرساخت‌ها و ریل‌گذاری‌هایی که توسط حاکمیت انجام خواهد شد و هرزمان که فرصت ایفای این نقش به او داده خواهد شد ، آن را ادا خواهد کرد . این حق از آنجا برای او پدید خواهد آمد که رونقی که او نیز در ایجاد آن دخیل بوده و یا تضمین می‌دهد که خواهد بود ، منجر به افزایش قیمتی شده که توانمندی او را در صاحب مسکن شدن در آن شهر کاهش داده و یا اینکه در نهایت ، عدم توانمندی او به عنوان یک شهروند در احقاق حق خود و نیاز به حمایت‌های اجتماعی براساس شاخص‌های تعریف شده، محرز شده است . بر اساس این رویکرد ، افراد به عنوان شهروندان حقی بر گردن نظام حکمروایی دارند که می‌توانند آن را در نظام حقوقی کشور مطالبه کنند و رویکرد سلیقه‌ای دولت‌ها نمی‌تواند این حق را از آنها سلب کند و یا به‌عنوان یک امتیاز سیاسی از آن بهره‌برداری کنند .
وی تصریح کرد : به رغم اولویت و اهمیت توجه به نقش نظام حکمروایی در تأمین مسکن اقشار بسیار ضعیف که دهک‌های ۱ تا ۴ جامعه را تشکیل می‌دهند ، اغلب برنامه‌های حمایتی دولت‌ها در دوران‌های گذشته و در دوران کنونی معطوف به اقشار میانی از نظر اقتصادی است و تأمین مسکن دهک‌های پایین جامعه در عمل به نهادهای حمایتی نظیر کمیته امداد و بهزیستی واگذار شده که برنامه هماهنگ و یکپارچه و تعریف شده‌ای در این مورد نیز ارائه نشده است و این گروه ، علیرغم نیاز شدیدشان، از چرخه حمایتی ساختارمند نظام حکمروایی در تأمین مسکن حذف شده‌اند .
راهب توضیح داد : در اغلب کشورها ، راهکار ارائه شده برای گروه کم درآمدی ، مسکن استیجاری است که نظام حکمروایی باتوجه به استطاعت مالی خانوارها در قالب الگوهای حقوقی مختلفی تمام یا بخشی از آن را پوشش می‌دهند . مسکن استیجاری در طی برنامه‌های توسعه به دلیل آنکه نظام تخصصی اجاره داری و زیرساخت‌های قانونی آن در ایران وجود ندارد ، در هیچ یک از برنامه‌ها از توفیق قابل‌توجهی برخوردار نبوده است و اقدام پایه‌ای برای تحقق آن نیز مورد توجه نبوده است .
رییس بخش مسکن و سیستم های ساختمانی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی گفت : برنامه‌ریزی برای حمایت دولتی از تحقق خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد در قالب مسکن اجتماعی یا حمایتی ، باید با توجه به توان واقعی جامعه هدف انجام شود . عدم به‌روزرسانی برنامه‌ها متناسب با شرایط اقتصادی حاکم ، اغلب منجر به برون‌رفت مخاطبان واقعی از گردونه حمایتی و جایگزینی آنها با لایه‌ای از جامعه که از توانمندی اقتصادی بالاتری برخوردارند ، شده و در عمل ، گروه هدف واقعی همچنان به عنوان گروه متقاضی مسکن باقی می‌مانند .
وی با ارایه نمونه‌ای ، افزود : داشتن شغل برای مخاطبین طرح‌های حمایتی مسکن نظیر طرح اقدام ملی ، به‌عنوان پشتوانه تحقق برنامه ضروری است. کلیه برنامه‌های ایجاد اشتغال در کشور در سال‌های اخیر با پیش فرض نرخ رشد کشور به میزان ۵.۴ درصد برنامه‌ریزی شده است . در مطالعات منطقه تهران - کرج با پیش فرض گرفتن میزان رشد اقتصادی ۵.۶ درصد (در هماهنگی با پیش‌فرض رشد کشوری) ، سهم شهرستان تهران از اشتغال ۵۸.۱ درصد در سال ۱۳۹۰ به ۵۰.۶ درصد در افق چشم انداز (۱۴۱۵) و کرج از ۱۳.۴ به ۱۵.۸ درصد پیش‌بینی شده که همان زمان رقم امیدوارکننده‌ای برای توسعه نبوده است . درعین حال ، میزان رشد اقتصادی در سال‌های اخیر به میزان پیش‌بینی مذکور نیز تحقق نیافته و به صفر و کمتر از آن رسیده که به‌طور قطع ، تأثیر قابل ملاحظه‌ای در توان اقتصادی مشارکت گروه مخاطب طرح مسکن حمایتی داشته است و خواهد داشت .
راهب تصریح کرد : برنامه‌ریزی برای تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد نیازمند رویکردهای بنیادین در تعریف و شناسایی صاحبان حق برخورداری از حمایت‌های دولتی برای تأمین مسکن ، تفکیک گروه‌های مخاطب و برنامه‌ریزی هماهنگ و یکپارچه برای دهک‌های پایین همگام با دهک‌های میانی و همچنین ، برنامه‌ریزی پویا و متغیر متناسب با شناخت از شرایط اقتصادی جامعه است . در حال‌حاضر ، زمین مهم‌ترین منبع در اختیار دولت است که می‌تواند اهرم تحقق برنامه‌های مسکن حمایتی تلقی شود. باتوجه به محدودیت شدید منابع زمین مناسب برای سکونت در شهرها و تبعاتی که برنامه‌ریزی‌های زمین و مسکن برای شهرسازی کشور درپی خواهد داشت ، استفاده مناسب از این منبع که بتواند بیشترین نتیجه‌بخشی در تأمین مسکن اقشارکم‌درآمد را با کمترین تبعات برای نظام شهرسازی کشور و محیط‌زیست داشته باشد، وظیفه شرعی و انسانی نظام حکمروایی کشور است .
