تاثیر مثبت مالیات بر خانه های خالی بر کاهش التهاب بازار مسکن

به گزارش پرتال بازآفرینی شهری ، در حالیکه طبق اعلام معاون حقوقی و فنی سازمان امور مالیاتی ، قانون مستقیم مالیات خانه‌های خالی قرار است از تیر سال آینده اجرایی ‌شود ، کارشناسان و نمایندگان مجلس بر این باور هستند که این طرح می تواند از هم اکنون تاثیر مثبتی بر کاهش التهاب بازار مسکن بگذارد .

طبق اعلام معاون حقوقی و فنی سازمان امور مالیاتی ، قانون مستقیم مالیات خانه‌های خالی از تیر سال آینده اجرا می‌شود . این قانون عطف به‌ماسبق نمی‌شود و سه ماه پس از ابلاغ و آماده شدن سامانه برای ثبت اطلاعات شناسایی واحدهای خالی آغاز می‌شود .

پانزدهم دی ماه ، رئیس جمهور قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم در خصوص اخذ مالیات از خانه‌های خالی را برای اجرا به وزارت امور اقتصادی و دارایی ابلاغ کرد . این قانون پیش از این در جلسه علنی پنجم آذر ۱۳۹۹ مجلس شورای اسلامی تصویب شد و در تاریخ ۲۶ آذر به تأیید شورای نگهبان رسید . در همین زمینه ، محمود علیزاده ، معاون حقوقی و فنی سازمان امور مالیاتی از اجرایی شدن این قانون از سال ۱۴۰۰ خبر داد . اگر از امروز یک واحد مسکونی خالی باشد تا پایان سال ۳ ماه از خالی بودن آن می‌گذرد و این درحالی است که به موجب قانون باید ۱۲۰ روز از خالی بودن آن بگذرد . بدین ترتیب برای محرز شدن خالی بودن واحدهای مسکونی از ابتدای سال آینده تا تیرماه این سال باید واحد خالی بماند .

همانطور که معاون حقوقی و فنی سازمان امور مالیاتی توضیح داده ، این قانون عطف به‌ ما سبق نمی‌شود و سه ماه پس از ابلاغ و آماده شدن سامانه برای ثبت اطلاعات شناسایی واحدهای خالی آغاز می‌شود .

معاون سازمان امورمالیاتی همچنین درباره نحوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی اظهار کرد : به موجب مواد ۵۲ و ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم که نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره را تعیین می‌کند ، تعیین مالیات بر مبنای عرف مکان و منطقه یا مکانیزم‌های محاسباتی ارزش معاملاتی هر واحد مسکونی صورت می‌گیرد . طبق این مواد واحدهای مسکونی زیر ۱۵۰ متر مربع اجاره داده شده در تهران و مراکز استان‌ها و زیر ۲۰۰ متر در سایر شهرها از مالیات اجاره معاف است ، ولی اگر همین واحدها مشمول خانه‌های خالی شود دیگر این معافیت‌ها مشمول آن نمی‌شود و میزان اجاره واحد مبنای تعیین مالیات قرار می‌گیرد . به گفته وی ، به هر میزانی که مالیات بر اجاره تعیین شود برای خانه‌های خالی این عدد در سال نخست ۶ برابر ، در سال دوم ۱۲ برابر و در سال سوم به بعد ۱۸ برابر خواهد شد .

صدیف بدری عضو کمیسیون عمران مجلس معتقد است که با تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی بسیار سختگیرانه‌تر در قبال خانه‌های خالی برخورد و این واحدهای خالی از سوی صاحبان آنها به بازار فروش و اجاره عرضه خواهد شد پس قطعا در صورت عرضه شاهد متعادل شدن و ترکیدن حباب اجاره خانه‌ها و قیمت‌ها به خصوص در تابستان سال آینده خواهیم بود .

وی با بیان اینکه قانون مالیات بر خانه های خالی در سال ۹۴ مصوب شده بود ادامه داد : در حال حاضر هیچ اطلاع جامعی که بتوان فهمید چه تعداد واحد خالی و چه تعداد مستاجر و صاحب خانه داریم نداریم . خرید و فروش ها و تنظیم اجاره نامه ها بعضا از مبادی غیر رسمی و فی مابین تنظیم می شوند بدون اینکه حتی در مراکز رسمی ثبت شوند ولی در قانون جدید با یکسری تغییرات تشدیدی و افزایش جریمه ها ، این قانون دوباره مصوب شد و اگر کوتاهی صورت بگیرد قانون برخورد شدیدی با آنها خواهد داشت .

عضو کمیسیون عمران مجلس با تاکید بر اینکه قانون موجود آنقدر تشدیدی هست که نگهداری خانه های خالی برای مالکان آن ها مقرون به صرفه نباشد ادامه داد: در کشورهای دیگر اطلاعات املاک در سامانه املاک ثبت می شود و اطلاعات تمامی صاحبان املاک و مستاجران در آنجا ثبت است و این خود به عرضه و تقاضا و همچنین کنترل قیمت ها کمک می کند. پس مشکل ما نداشتن اطلاعات کافی در حوزه مسکن است پس اگر سامانه املاک که اطلاعات سازنده ها و خریداران و مستاجران در آن سامانه واحد به خوبی ثبت شود اولین تاثیر آن افزایش عرضه و سپس کاهش التهاب بازار مسکن است .

اما فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن بر این باور است که دریافت مالیات از خانه‌های خالی به صورت ساختاری مفید خواهد بود .

او معتقد است باید در نظر داشت که نمی‌توان چندان بر روی این مالیات‌ها به عنوان ابزار کاهش قیمت مسکن حساب کرد و یا انتظار داشت دریافت مالیات از خانه‌های خالی در تعدیل نرخ اجاره‌ بهای واحدهای مسکونی در کوتاه مدت موثر باشد . علت این موضوع آن است که عمده واحدهای مسکونی خالی از سکنه در مناطق شمال شهر قرار دارد که این مناطق لوکس و غیرمصرفی هستند .

عرضه این واحدها به بازار مسکن به دلیل غیرمصرفی بودن آن‌ها و استفاده کمتر از آن‌ها به عنوان واحدهای مسکونی مصرفی به علت ماهیت سرمایه‌ای آن‌ها چندان اثری در تعدیل قیمت مسکن ندارد .

وی خاطرنشان می کند : در مورد بازار اجاره نیز به همین صورت نمی‌تواند منجر به تعدیل نرخ اجاره‌بها به میزان محسوس شود چرا که عمده این واحدها در مناطق لوکس و با تقاضای کم برای متقاضیان مصرفی قرار دارد . از سوی دیگر لازم است نرخ‌های بازدارنده برای این مالیات‌ها تعریف و دریافت شود تا بازدارندگی کافی برای محتکران این واحدهای مسکونی ایجاد شود .

براساس اطلاعات منتشر شده ، واحدهای مسکونی واقع در کلیه شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که هر یک از اطلاعات مربوط به مالکیت یا اقامت آنها در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد مشمول جریمه‌ای معادل ۲۰ درصد مالیات سال اول این قانون و واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که اطلاعات آنها ثبت نشده باشد ، در حکم خانه خالی این قانون محسوب می‌شوند . مالکان واحدهای مسکونی مکلفند اقامت اعلام ‌شده توسط خود یا بهره‌برداران واحد مسکونی در سامانه مذکور را تأیید کنند ؛ در غیر این‌صورت ، مشمول مالیات موضوع این قانون می‌شوند . در صورت عدم اعلام بهره‌بردار یا ساکن ، مالک می‌تواند با ارائه اسناد مثبته از شمول این مالیات خارج شود. در صورت احراز تخلف مالک به نحوی که منجر به عدم تشخیص یا تشخیص غلط خانه خالی شود ، مالک علاوه بر پرداخت مالیات این قانون ، مشمول جریمه‌ای معادل مالیات متعلقه می‌شود.

کلیه اشخاص مشمول موضوع این ماده مکلفند حداکثر ظرف یک‌ ماه پس از هرگونه تغییر در محل اقامت یا خرید و فروش واحد تحت تملک خود، اطلاعات جدید را در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت کنند ، در غیر این ‌صورت به ازای هر ماه تأخیر ، واحد مسکونی جدید، مشمول جریمه‌ای معادل مالیات سال اول این قانون می‌شود .

مطابق قانون مزبور هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور ، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد ، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور ، بدون لحاظ معافیت‌های مندرج در این قانون ، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب سال اول معادل ۶ برابر مالیات متعلقه ، سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه می‌شود .

همچنین واحدهای نوساز پس از ۱۲ ماه و در طرح‌های انبوه سازی پس از ۱۸ ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی ، مشمول مالیات مذکور می‌شوند .

مطابق این قانون ، وزارت راه و شهرسازی موظف است با همکاری وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات ، یک ماه قبل از اتمام مهلت‌های مذکور ، اخطار لازم را به مالک واحد مسکونی یا به کدپستی محل آن ارسال کند .

همچنین ضرایب مالیاتی فوق برای کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی از جمله افرادی که دارای بیش از پنج خانه خالی در هر سال مالیاتی باشند ، نسبت به کل واحدها دو برابر ضرایب مذکور درصد ماده اعمال می‌شود .

مطابق این قانون ، مالکان واحدهای مسکونی تمام مناطق کشور اعم از شهری و روستایی موظف هستند اطلاعات املاک خود را با تعیین نوع بهره برداری ، حداکثر دو ماه پس از انتشار دستورالعمل نحوه ثبت اطلاعات که توسط وزارت راه و شهرسازی تدوین و ابلاغ می‌شود، در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت کنند .

همچنین مالیات مورد اشاره تا زمانی که تعداد واحد مسکونی موجود در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت به ۲۵.۱ برابر تعداد خانوارهای ساکن در این شهرها برسد ، قابل اجرا است .