چالش‌های برنامهریزی در تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد
از نظر جایگاه اقتصادی و اجتماعی ، استطاعت‌پذیری تأمین مسکن با توجه به سطح درآمد و توان افراد در این زمینه ، تعیین‌کننده است که معمولاً با توجه به توان اقتصادی دولت‌ها در تعیین جامعه مخاطب و همچنین شرایط اقتصادی ، جامعه هدف طرح‌های مسکن اجتماعی تعیین می‌شوند و لازم است که روشن و دقیق و مبتنی بر داده‌های آماری صحیح تعیین شوند .
اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسکن متناسب را حق هر فرد و خانواده ایرانی دانسته و دولت را موظف به حمایت از اقشار کم‌درآمد در تحقق این حق دانسته است . لذا همواره تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد در برنامههای دولت‌ها مورد توجه قرار گرفته است و با چالش‌های متعددی نیز روبه‌رو بوده است . مروری بر برنامههای تأمین مسکن در دوارن‌های مختلف و تحلیل آن‌ها ، بیانگر مهم‌ترین چالش‌های زیر در این زمینه است :
«حق» بهره‌برداری از مسکن حمایتی در قالب مسکن اقشار کم‌درآمد ؛ داشتن مسکن حقی است که ریشه در قانون دارد و دولت‌ها (به مفهوم عام نماینده نظام حکمروایی) مکلف به حمایت از اقشار ضعیف در دستیابی به حق خود هستند. اما تعریف ساز و کار دقیق و روشن برای شناسایی گروهی که مشمول حمایت دولتی در تحقق این حق هستند ، همواره مورد غفلت قرار گرفته است . شاخص‌هایی که بهره‌برداری از این حق را تعریف می‌کنند در دو دسته شاخص‌های اجتماعی - اقتصادی و شاخص‌های مکانی قابل تقسیم هستند و ضروری است که صاحبان این حق تعریف شوند . بر این اساس ، افراد محق ، حقی بر گردن نظام حکمروایی دارند که می‌توانند آن را در نظام حقوقی کشور مطالبه نمایند و رویکرد سلیقه‌ای دولت‌ها نمی‌تواند این حق را از ایشان سلب کند، به دیگری دهد و یا به‌عنوان یک امتیاز سیاسی از اعطای آن بهره‌برداری کند .
شناسایی اقشار کم‌درآمد : با مشخص کردن دقیق گروه‌های هدف طرح‌های مسکن اجتماعی ، می‌توان با صرف منابع عمومی کمتر ، اقشار هدف را بهتر و کاراتر مورد حمایت قرار داد . با مصرف دقیق منابع محدود ، امکان بیشتری نیز برای حمایت از تأمین مسکن اقشار با درآمد متوسط با بهره‌گیری از سایر روش‌های حمایتی وجود خواهد داشت . از نظر جایگاه اقتصادی و اجتماعی ، استطاعت‌پذیری تأمین مسکن با توجه به سطح درآمد و توان افراد در این زمینه ، تعیین‌کننده است که معمولاً با توجه به توان اقتصادی دولت‌ها در تعیین جامعه مخاطب و همچنین شرایط اقتصادی ، جامعه هدف طرح‌های مسکن اجتماعی تعیین می‌شوند و لازم است که روشن و دقیق و مبتنی بر داده‌های آماری صحیح تعیین شوند .
توجه به ظرفیت‌پذیری اسکان جمعیت ، هماهنگی با طرح‌های بالادست و توازن برنامهریزی اسکان : توجه به ظرفیت‌های محیط زیست و همچنین ، میزان اشتغال در تخصیص منابع زمین و برنامهریزی اسکان در بسیاری از برنامهها مغفول مانده و تقاضا به‌عنوان معیار برنامهریزی درنظر گرفته شده است . عدم توجه به رویکرد آمایشی و حتی ظرفیت‌های جمعیت‌پذیری پیش‌بینی شده در طرح‌های توسعه و عمران ، مشکلات قابل‌توجهی از نظر آلودگی محیط زیست و کمبود منابع آب را به‌دنبال دارد .
نهاد تامین مسکن اقشار کم‌درآمد : علیرغم اولویت و اهمیت توجه به نقش نظام حکمروایی در تأمین مسکن اقشار بسیار ضعیف که دهک‌های ۱ تا ۴ جامعه را تشکیل می‌دهند ، اغلب برنامههای حمایتی دولت‌ها در دوران‌های گذشته و در دوران کنونی معطوف به اقشار میانی از نظر اقتصادی است و تأمین مسکن دهک‌های پایین جامعه در عمل به نهادهای حمایتی نظیر کمیته امداد و بهزیستی واگذار شده که برنامه هماهنگ و یکپارچه و تعریف شده‌ای در این مورد نیز ارائه نشده است و این گروه ، علیرغم نیاز شدیدشان ، از چرخه حمایتی ساختارمند نظام حکمروایی در تأمین مسکن حذف شده‌اند .
عدم‌ثبات پیش‌فرض‌های برنامهریزی : برنامهریزی برای حمایت دولتی از تحقق خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد در قالب مسکن اجتماعی یا حمایتی ، باید باتوجه به توان واقعی جامعه هدف انجام شود . عدم به‌روزرسانی برنامهها متناسب با شرایط اقتصادی حاکم ، اغلب منجر به برون‌رفت مخاطبان واقعی از گردونه حمایتی و جایگزینی آن‌ها با لایه‌ای از جامعه که از توانمندی اقتصادی بالاتری برخوردارند ، شده و در عمل ، گروه هدف واقعی همچنان به عنوان گروه متقاضی مسکن باقی می‌مانند . داشتن شغل برای مخاطبین طرح‌های حمایتی مسکن ، به‌عنوان پشتوانه تحقق برنامه ضروری است . کلیه برنامههای ایجاد اشتغال در کشور با پیش فرض نرخ رشد اقتصادی کشور برنامهریزی می‌شود . نوسانات گسترده در میزان رشد اقتصادی در سال‌های اخیر تأثیر قابل‌ملاحظه‌ای در توان اقتصادی مشارکت گروه مخاطب طرح مسکن حمایتی دارد و برنامهریزی را متأثر نموده و ممکن است که مخاطبین اصلی را از برنامه خارج نماید . لذا تغییر رویکرد به‌سمت برنامهریزی منعطف و پویا با قابلیت ارزیابی در فرایند اجرا ضروری است .
مسکن استیجاری : در اغلب کشورها، راهکار ارائه شده برای گروه کم‌درآمد ، مسکن استیجاری است که نظام حکمروایی باتوجه به استطاعت مالی خانوارها در قالب الگوهای حقوقی مختلف ، تمام یا بخشی از آن را پوشش می‌دهند . مسکن استیجاری در طی برنامههای توسعه به دلیل آنکه نظام تخصصی اجاره‌داری و زیرساخت‌های قانونی آن در ایران وجود ندارد ، در هیچ یک از برنامهها از توفیق قابل توجهی برخوردار نبوده است و اقدام پایه‌ای برای تحقق آن نیز صورت نگرفته است .
مکان‌یابی و الگوی برنامهریزی مسکن اقشار کم‌درآمد : باید در راستای اصل عدالت فضایی باشد . مکان‌یابی پروژه‌های مسکن در حاشیه شهرها و گاه درفاصله چند ده کیلومتر از کانون‌های زندگی شهری که اغلب به دلیل دسترسی به منابع زمین ارزان است ، علاوه بر جداسازی طبقات اجتماعی ، ایجاد تمایز فضایی و هویتی و دورساختن قشر محروم از خدمات شهری که حق همه شهروندان است ، مشکلات دیگری را نیز با خود به همراه دارد. این طرح‌ها در عمل و به‌خصوص باتوجه به محدودیت اعتبارات دولتی ، فرصت توسعه میان افزا یا بهسازی بافت‌های فرسوده شهری را خواهند گرفت و به جای آن ، همان‌طور که تجربه مسکن مهر نشان می‌‌دهد، در فاصله میان مکان احداث پروژه و محدوده ساخت و ساز شهری فرصتی برای گسترش سکونتگاه‌های خودرو را فراهم می‌آورد . از طرف دیگر ، ایجاد ظرفیت جدید ساخت‌وساز در فضای مابین محدوده ساخته‌شده شهر و پروژه‌های مسکن ساخته شده به ناچار به افزایش رسمی محدوده شهری و جمعیت‌پذیری شهرها منجر شده است .
یکی از مشکلات بزرگ دیگر در این خصوص ، ساخت‌وسازها در بر روی زمین‌های کشاورزی است . بررسی‌های انجام شده در شهر تهران بیانگر آن است که نسبت مساحت ساخته شده روی زمین‌های کشاورزی به کل ساخت و ساز در فاصله سال‌های ۱۳۷۹ تا ۱۳۹۲ برابر ۳۰.۵ درصد بوده است .
عدم امکان و یا هزینه بالای تأمین خدمات زیربنایی از مشکلات دیگر ساخت و ساز در حاشیه شهرها است ، در حالی که بر اساس بند (د) تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ تصریح شده بود که واگذاری زمین فاقد امکانات زیربنایی ممنوع است .
مشکلات محیط زیست ، از جمله ورود آب‌های آلوده به مخازن آب زیرزمینی به علت عدم پیش‌بینی شبکه فاضلاب و عدم توسعه حمل و نقل محور و دوری از مراکز خدماتی شهری نیز از مسائل مهمی است که باید به آن افزوده شود .
منابع زمین : در حال‌حاضر ، زمین مهم‌ترین منبع در اختیار دولت است که می‌تواند اهرم تحقق برنامههای مسکن حمایتی تلقی شود. باتوجه به محدودیت شدید منابع زمین مناسب برای سکونت در شهرها و تبعاتی که برنامه‌ریزی‌های زمین و مسکن برای شهرسازی کشور درپی خواهد داشت ، استفاده مناسب از این منبع که بتواند بیشترین نتیجه‌بخشی در تأمین مسکن اقشارکم‌درآمد را با کمترین تبعات برای نظام شهرسازی کشور و محیط زیست داشته باشد ، وظیفه مهم نظام حکمروایی کشور است ؛ اما در عمل برنامه تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد در موارد بسیاری به ابزاری برای گسترش محدوده قانونی شهرها و برخورداری طیفی خاص از منافع آن بدل می‌شود .
حداقل ابعاد و الگوی تراکمی مسکن : حداقل ابعاد مسکن کوچک مقیاس و الگوی تراکمی آن ، اغلب تابع شرایط بستر قرارگیری نبوده و از الگوهای ثابتی برای کل کشور تبعیت می‌کند . ابعاد مطلوب مسکن، متناسب با الگوی سکونت و ویژگی‌های کالبدی در شهرهای مختلف ایران متغیر است و لازم است که در بستر طرح‌های توسعه و عمران شهرها تعریف شوند . کیفیت فضای زیستی تا حد زیادی در پروژه‌های تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد تحت‌الشعاع ضرورت‌های اقتصادی قرار می‌گیرد و ویژگی‌های فرهنگی و اجتماعی و کیفیت محیط مورد غفلت واقع می‌شود .
در نهایت این‌که ، موارد فوق بیانگر آن است که برنامهریزی برای تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد نیازمند رویکردهای بنیادین در تعریف و شناسایی صاحبان حق برخورداری از حمایت‌های دولتی برای تأمین مسکن، تفکیک گروه‌های مخاطب و برنامهریزی هماهنگ و یکپارچه برای دهک‌های پایین همگام با دهک‌های میانی و همچنین، برنامهریزی پویا و متغیر متناسب با شناخت از شرایط اقتصادی جامعه است.
غزال راهب - رییس بخش مسکن و سیستم‌های ساختمانی مرکز تحقیقات راه ، مسکن و شهرسازی