راهکار افزایش جذابیت سرمایه‌گذارای تولید مسکن در بافت‌های فرسوده برای سرمایه‌گذاران خارجی
به گزارش پرتال بازآفرینی شهری ، عدم جذابیت در موضوع تولید مسکن در بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری برای سرمایه‌گذاری خارجی مساله ای است که ضرورت دارد تا راهکارهایی برای آن اندیشیده شود . در بسیاری از شهرهای ایران ، بافت‌های فرسوده به‌عنوان مناطقی با پتانسیل بالا برای توسعه شهری شناخته می‌شوند . این بافت‌ها علاوه بر تأمین زمین برای ساخت‌وساز ، می‌توانند نقش مهمی در بهبود وضعیت مسکن ، کاهش مشکلات زیست‌محیطی و ارتقای کیفیت زندگی ایفا کنند . با این حال ، جذب سرمایه‌گذاران خارجی برای مشارکت در این حوزه با موانع و چالش‌های متعددی مواجه است که باعث کاهش جذابیت این بخش برای آن‌ها می‌شود .
مشکلات اصلی که باعث عدم جذابیت برای سرمایه‌گذاران خارجی در این بخش می‌شود شامل ؛ ریسک بالای سرمایه‌گذاری به معنای عدم اطمینان از بازگشت سرمایه به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی ، مالیاتی و اقتصادی ، بوروکراسی پیچیده به معنای فرآیندهای طولانی و غیرشفاف برای اخذ مجوزها ، تغییر کاربری زمین و برخورد با قوانین شهری ، کمبود زیرساخت‌های حمایتی به معنای نبود تسهیلات مناسب مانند تأمین مالی ، بیمه سرمایه‌گذاری و تضمین‌های دولتی برای کاهش ریسک ، مشکلات مالکیت زمین با مفهوم تنوع مالکان در بافت‌های فرسوده ، اختلافات حقوقی بر سر مالکیت و نبود سازوکارهای روشن برای تجمیع املاک ، نبود بسته‌های تشویقی به معنای عدم ارائه تسهیلات جذاب مانند معافیت‌های مالیاتی ، تخفیف‌های بانکی و حمایت‌های قانونی برای جذب سرمایه‌گذاران ، کیفیت پایین زیرساخت‌ها به معنای بافت‌های فرسوده معمولاً از زیرساخت‌های شهری مانند آب ، برق ، فاضلاب و حمل‌ونقل کافی برخوردار نیستند که هزینه‌های سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد و در نهایت تصویر منفی از ایران در سطح بین‌المللی به معنای تحریم‌ها، محدودیت‌های بانکی و مسائل سیاسی می‌توانند مانعی جدی برای جذب سرمایه‌گذاران خارجی باشند .
با توجه به موارد فوق ، مسئله اصلی عدم وجود سیاست‌ها و زیرساخت‌های مناسب برای کاهش موانع و افزایش جذابیت سرمایه‌گذاری در این حوزه است . حل این مسئله نیازمند سیاست‌گذاری‌های جامع ، ارائه بسته‌های حمایتی و تشویقی و بهبود زیرساخت‌های حقوقی و اقتصادی است .
بنابراین باید به این سوال اصلی که «چگونه می‌توان از طریق اصلاح قوانین ، ارائه مشوق‌ها و رفع موانع ، جذابیت سرمایه‌گذاری در تولید مسکن در بافت‌های فرسوده را برای سرمایه‌گذاران خارجی افزایش داد؟» پاسخ بدهیم .
برای افزایش جذابیت سرمایه‌گذاری در تولید مسکن در بافت‌های فرسوده برای سرمایه‌گذاران خارجی ، باید به‌طور جامع به عوامل اقتصادی ، حقوقی ، مالی و زیرساختی توجه شود .
بنابراین راهکارهای پیشنهادی شامل اصلاح قوانین و رفع موانع حقوقی ، ارایه بسته‌های مشوق اقتصادی ، توسعه زیرساخت‌ها و خدمات شهری ، ایجاد نهادهای تخصصی برای مدیریت پروژه‌ها، ارتقای امنیت سرمایه‌گذاری از طریق سیاست‌های کلان، بهبود تصویر بین‌المللی ایران ، همکاری‌های بین‌المللی و ارتقا کیفیت زندگی در پروژه‌هاست .
در بخش اصلاح قوانین و رفع موانع حقوقی نیازمند شفاف‌سازی قوانین مالکیت زمین با ایجاد سازوکارهای ساده‌تر برای تجمیع املاک و رفع مشکلات حقوقی مربوط به مالکیت در بافت‌های فرسوده ، کاهش بروکراسی با تسریع فرآیند صدور مجوزها و شفاف‌سازی قوانین مربوط به تغییر کاربری زمین و ساخت‌وساز و ایجاد نظام حقوقی حمایتی با طراحی ضمانت‌نامه‌های حقوقی برای حفاظت از سرمایه‌گذاران خارجی در برابر اختلافات حقوقی و ریسک‌های ناشی از تغییرات قوانین هستیم .
در بخش ارائه بسته‌های مشوق اقتصادی نیازمند معافیت‌های مالیاتی از طریق اعمال تخفیف‌ها یا معافیت‌های مالیاتی برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن بافت فرسوده ، تأمین مالی ارزان‌قیمت از طریق ارائه تسهیلات بانکی با نرخ بهره پایین و تضمین بازگشت سرمایه و پرداخت یارانه به زیرساخت‌ها از طریق حمایت مالی برای بهبود زیرساخت‌های شهری در بافت‌های فرسوده که هزینه سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد ، هستیم .
در بخش توسعه زیرساخت‌ها و خدمات شهری نیازمند بهبود زیرساخت‌های عمومی از طریق ارتقاء شبکه‌های آب ، برق ، فاضلاب و حمل‌ونقل در بافت‌های فرسوده، ایجاد خدمات پشتیبانی از طریق احداث مراکز تجاری ، تفریحی و خدماتی که موجب افزایش ارزش افزوده مناطق و بازدهی سرمایه‌گذاری می‌شود هستیم .
در بخش ایجاد نهادهای تخصصی برای مدیریت پروژه‌ها از طریق تأسیس شرکت‌های مدیریت پروژه از طریق ایجاد شرکت‌های دولتی - خصوصی که نقش واسطه بین دولت ، سرمایه‌گذاران خارجی و جامعه محلی را ایفا کنند و شکل‌گیری کنسرسیوم‌های بین‌المللی از طریق تشویق همکاری شرکت‌های داخلی و خارجی در پروژه‌های بزرگ برای تقسیم ریسک و تسریع روند توسعه هستیم .
در بخش ارتقا امنیت سرمایه‌گذاری از طریق سیاست‌های کلان نیازمند کاهش ریسک اقتصادی از طریق کنترل نوسانات نرخ ارز و ایجاد سازوکارهایی برای تبدیل ارزهای خارجی به ریال با نرخ ثابت ، ایجاد صندوق ضمانت سرمایه‌گذاری از طریق تأسیس صندوق‌هایی برای پوشش ریسک‌های ناشی از تحریم‌ها یا عدم بازگشت سرمایه هستیم .
در بخش بهبود تصویر بین‌المللی ایران نیازمند دیپلماسی اقتصادی با ایجاد ارتباطات بهتر با کشورهای خارجی برای جذب سرمایه‌گذاران و کاهش اثر تحریم‌ها و برگزاری نمایشگاه‌ها و همایش‌های بین‌المللی با معرفی فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده و ارائه اطلاعات شفاف به سرمایه‌گذاران خارجی هستیم .
در بخش همکاری‌های بین‌المللی نیازمند ایجاد توافق‌نامه‌های دو یا چندجانبه و تبادل فناوری هستیم . در بخش ایجاد توافق‌نامه‌های دو یا چند جانبه ، دولت می‌تواند با کشورهای هدف (به‌ویژه کشورهایی که دارای سرمایه‌گذاران بالقوه در صنعت ساخت‌وساز هستند) توافق‌نامه‌هایی برای تسهیل سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده منعقد کند . این توافق‌نامه‌ها می‌توانند شامل حفاظت از سرمایه‌گذاری ، معافیت‌های مالیاتی متقابل یا تسهیل ورود فناوری‌های پیشرفته باشند و موضوع تبادل فناوری ، فراهم کردن بستر استفاده از فناوری‌های پیشرفته در ساخت‌وساز (مانند ساختمان‌سازی مدولار و فناوری‌های پایدار) با همکاری شرکت‌های خارجی می تواند موثر باشد .
در بخش ارتقا کیفیت زندگی در پروژه‌ها نیازمند طراحی فضای سبز و عمومی با احداث پارک‌ها و فضاهای عمومی برای ارتقا کیفیت زندگی در پروژه‌ها و ساخت مجتمع‌های چندمنظوره با ترکیب مسکونی ، تجاری ، آموزشی و تفریحی در یک مجموعه برای افزایش جذابیت اقتصادی و اجتماعی هستیم .
در بخش برندسازی و تبلیغات هدفمند نیازمند ایجاد تصویر مثبت از مناطق بافت فرسوده از طریق برندسازی و تبدیل این مناطق به فرصت‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری هستیم که می‌توان از تصاویر ، ویدیوها ، و گزارش‌های مثبت استفاده کرد . همچنین ، در این بخش تمرکز بر بازارهای خاص نیز مدنظر است که با تبلیغ فرصت‌های سرمایه‌گذاری در کشورهایی که مهاجران یا سرمایه‌گذاران بالقوه دارند ، مانند چین ، کشورهای حاشیه خلیج فارس و اروپا می توان اقدام کرد .
در بخش مدیریت اجتماعی و فرهنگی نیازمند حفظ هویت محلی هستیم که در این موضوع با توجه به اهمیت هویت فرهنگی و تاریخی بافت‌های فرسوده ، سرمایه‌گذاران باید طرح‌هایی را اجرا کنند که ضمن مدرن‌سازی ، هویت محلی را حفظ کند . همچنین جلب مشارکت جامعه محلی با برگزاری جلسات با ساکنان محلی برای کاهش نگرانی‌ها و ایجاد حس همکاری از دیگر اقداماتی است که در این بخش می‌تواند موثر باشد .
در بخش ایجاد نهادهای پشتیبان نیازمند ، شرکت‌های واسطه سرمایه‌گذاری با ایجاد نهادهای تخصصی که به‌عنوان پل بین سرمایه‌گذاران خارجی و دولت عمل کنند و ایجاد مراکز خدمات سرمایه‌گذاری با دفاتری برای مشاوره و پشتیبانی سرمایه‌گذاران در مراحل مختلف ، هستیم .
در بخش اصلاح سیاست‌های زمین و ملک نیازمند تنظیم قوانین جدید زمین با اصلاح سیاست‌های مربوط به مالکیت زمین و انتقال اسناد ، به ویژه در مناطق بافت فرسوده و ساده‌سازی قوانین مالکیت برای خارجی‌ها با امکان خرید یا اجاره بلندمدت زمین برای سرمایه‌گذاران خارجی هستیم .
در بخش بازاریابی و اطلاع‌رسانی بین‌المللی نیازمند ارائه فرصت‌های سرمایه‌گذاری در نمایشگاه‌های جهانی از طریق شرکت در نمایشگاه‌ها و سمینارهای بین‌المللی برای معرفی فرصت‌های سرمایه‌گذاری و طراحی بسته‌های سرمایه‌گذاری شفاف از طریق ارائه بسته‌های آماده سرمایه‌گذاری شامل اطلاعات مالی ، حقوقی و فنی هستیم .
در بخش کاهش موانع اداری نیازمند یکپارچه‌سازی فرآیندها از طریق ایجاد پنجره واحد برای صدور مجوزهای ساختمانی و سایر مجوزها ، شفافیت قوانین با ارائه دستورالعمل‌های شفاف و قابل‌فهم برای سرمایه‌گذاران خارجی و در نهایت تسهیل اخذ مجوزهای اقامت از طریق ارائه اقامت موقت یا دائمی به سرمایه‌گذارانی که در این بخش سرمایه‌گذاری می‌کنند ، هستیم .
با این توضیحات ، اجرای این راهکارها نیازمند همکاری دولت ، بخش خصوصی و نهادهای بین‌المللی است . با کاهش موانع ، ارائه مشوق‌های جذاب و تضمین امنیت سرمایه‌گذاری ، می‌توان سرمایه‌گذاران خارجی را به مشارکت در بازسازی بافت‌های فرسوده تشویق کرد و از این طریق به توسعه پایدار شهری دست یافت . با اجرای این اقدامات می‌توان بافت‌های فرسوده را به بستری جذاب برای سرمایه‌گذاری خارجی تبدیل کرد و هم‌زمان توسعه پایدار و ارتقای کیفیت زندگی را محقق ساخت .
صفورا رود ابر - رئیس گروه سرمایه‌گذاری شرکت بازآفرینی شهری ایران
