ابلاغ بسته تشویقی زمینه مناسبی برای نوسازی بافت‌های فرسوده است
اگر انتظار داریم نوسازی در بافت فرسوده سهم اصلی را در تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در شهرها داشته باشد ، نیاز به کاهش هزینه‌های تمام‌شده ساخت و همچنین بخشی از هزینه‌های بالاسری است که در این حوزه ضرورت دارد تا دولت اقدام کند .
به گزارش پرتال بازآفرینی شهری ، یک کارشناس نوسازی شهری با اشاره به اینکه با ابلاغ بسته تشویقی ۱۹ بندی نوسازی بافت‌های فرسوده ، زمینه مناسبی برای مشارکت ساکنان بافت‌ها در نوسازی فراهم شده است ، گفت : سیاستگذاران سرعت نوسازی را با ترغیب و تشویق ساکنان بافت‌های فرسوده افزایش دهند .
کاوه حاجی علی‌اکبری در خصوص ابلاغ بسته ۱۹ بندی تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده، ویژگی‌ها و تاثیری که می‌تواند در روند نوسازی بافت‌های فرسوده و تامین مسکن برای متقاضیان و ارتقای تاب‌آوری بافت‌های ناکارآمد داشته باشد ، با اشاره به اینکه نوسازی بافت‌های فرسوده موضوعی چندوجهی است و مجموعه‌ای از سیاست‌ها ، برنامه‌ها و اقدامات را می‌طلبد ، گفت : نوسازی مسکن و تامین خدمات پشتیبان سکونت به عنوان محرک‌های ارتقای کیفیت زندگی در بافت و افزایش میل ساکنان به باقی ماندن در بافت‌ها تلقی می‌شود .
این کارشناس نوسازی شهری در کنار نوسازی کالبدی بر توانمندسازی ، آموزش و مهارت‌افزایی ساکنان بافت‌ها به عنوان وجه دیگری از نوسازی بافت‌های فرسوده تاکید کرد .
نوسازی فرآیندی ، کالبدی ، اجتماعی و فرهنگی است
حاجی علی‌اکبری نوسازی را فرآیندی شامل مجموعه‌ای از اقدامات کالبدی ، اجتماعی و فرهنگی توامان دانست و توضیح داد: تجربه نشان داده که در نوسازی بافت فرسوده ، تمرکز صرف بر یک جنبه منجر به حصول نتیجه کامل نخواهد شد . به همین دلیل نیز همزمانی، تناسب و توازن در سیاست‌های نوسازی و داشتن برنامه مشخص برای ارتقای خدمات پشتیبان سکونت و ارتقای کیفیت زندگی و توانمندسازی ساکنان در بافت حائز اهمیت است .
مدیرعامل سابق سازمان نوسازی شهر تهران با تاکید بر اینکه بسته ۱۹ بندی مشوق‌های نوسازی بافت‌های فرسوده تاکید ویژه ای بر نوسازی مسکن توسط ساکنان دارد ، تصریح کرد : نوسازی مسکن باید توسط ساکنان بافت انجام شود و این رویکرد که دولت مداخله مستقیم کرده و اقدام به تملک پلاک‌ها و تخریب گسترده کند و ساخت و سازهایی را انجام بدهد ، رویکرد منسوخی به شمار می‌رود .
وی افزود : در دهه‌های گذشته هر جایی که دولت در نوسازی بافت فرسوده ورود مستقیم داشته ، نتایج معکوس را گرفته و بیشتر منجر به متروکه شدن ، تخریب و از دست رفتن کیفیت و ارزش‌های سکونت در بافت‌ها شده است. صاحبان اصلی بافت، ساکنان آن هستند که یا باید خود و یا از طریق مشارکت با سازندگان و در مقیاس خرد اقدام به نوسازی کنند . این رویکرد در مجموعه وزارت راه و شهرسازی پذیرفته شده است و بسته ۱۹ بندی نوسازی بافت‌های فرسوده حاکی از آن است که وزارت راه و شهرسازی درصدد است تا فرصت‌ها و زمینه‌هایی را فراهم کند تا ساکنان بافت توانایی نوسازی را به دست آورند .
ضرروت ترغیب ساکنان به نوسازی با تبعیض مثبت به نفع بافت فرسوده
حاجی‌علی‌اکبری توامانی و همزمانی مشوق‌های ضابطه‌ای و مشوق‌های مالی را از جمله دلایل موفقیت در نوسازی بافت‌های فرسوده برشمرد و گفت : برای ترغیب ساکنان بافت‌های فرسوده به نوسازی نیازمند تبعیض مثبت به نفع بافت فرسوده در مقایسه با سایر قسمت‌های شهر هستیم تا انتفاع اقتصادی که در بافت ایجاد می‌شود ، بهتر از سایر قسمت‌ها باشد و سرمایه‌گذاران ، سازندگان و تامین‌کنندگان منابع مالی را ترغیب به مشارکت کند . از سوی دیگر هم ، انگیزه حداقلی را در اختیار مالکان قرار بدهد .
کاهش هزینه تمام‌شده ساخت ، شرط موفقیت نوسازی در بافت فرسوده است
وی تاکید کرد : تحقق نوسازی در بافت فرسوده نیازمند منابع مالی حمایتی از طرف دولت است که در قالب تسهیلات بانکی، یارانه‌ها و همه اقداماتی که هزینه ساخت و ساز را در بافت‌های فرسوده کاهش بدهد ، متجلی خواهد شد . زیرا عموما بافت‌های فرسوده در مناطقی واقع شده‌اند که یا انتفاع اقتصادی وجود ندارد و به همین دلیل تمایل به مشارکت شکل نمی‌گیرد و یا بازدهی اقتصادی حداقل است و در آستانه‌های پایین قرار می‌گیرد . بنابراین سیاست‌های حمایتی از سوی بخش عمومی شامل دولت و شهرداری‌ها موردنیاز است که مسبوق به سابقه است . در این خصوص ، زمانیکه قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن در سال ۱۳۸۷ به تصویب مجلس رسید ، در آنجا پیش‌بینی شد که تسهیلات بانکی ارزان قیمت ، تسهیلات اسکان موقت و تخفیف در هزینه‌های صدور پروانه باید ارایه شود. اگرچه در این بخش گام‌های موثری برداشته شده است ، اما همچنان در حوزه مشوق های مالی با نقطه مطلوب فاصله داریم .
افزایش ۴ برابری تسهیلات بانکی بافت فرسوده در یکسال گذشته
وی با اشاره به اینکه در یکسال گذشته تسهیلات بانکی ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده رشد قابل‌ملاحظه‌ای داشته است ، یادآور شد : تسهیلات بانکی در یکسال گذشته نسبت به ابتدای سال ۱۴۰۰ حدود ۴ برابر افزایش یافت که لازم است همین مسیر ادامه یابد و متناسب با افزایش هزینه‌های ساخت و هزینه‌های بالاسری ، هم میزان تسهیلات بیشتر شود و هم سود تسهیلات کاهش یابد . هرچقدر دراین حوزه قوی‌تر عمل شود ، ترغیب بیشتری در زمینه نوسازی ایجاد خواهد شد .
کارشناس نوسازی شهری اعلام کرد : اگر انتظار داریم نوسازی در بافت فرسوده سهم اصلی را در تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در شهرها داشته باشد ، نیاز به کاهش هزینه‌های تمام‌شده ساخت و همچنین بخشی از هزینه‌های بالاسری است که در این حوزه ضرورت دارد تا دولت اقدام کند .
حاجی علی‌اکبری در بیان ویژگی‌های مصوبه ۱۹ بندی نوسازی بافت فرسوده توضیح داد : مصوبه نسبت به وضع موجود تلاش کرده است تا مشوق‌های بیشتری اعم از پیش‌بینی تراکم تشویقی و امکان کاهش ضریب تامین پارکینگ و سایر موارد را مدنظر قرار بدهد . کلیات آن قدم مثبتی است . در عین حال ، به نظر می‌رسد این مصوبه می‌توانست سهیل گیرانه‌تر باشد و امکان بیشتری را برای مشارکت مردم و سازندگان پیش‌بینی کند. به عنوان مثال ، یکی از شروط استفاده از مشوق‌ها این است که در هر محله‌ای که این مصوبه می‌خواهد اعمال شود ، ابتدا باید مطمئن باشیم که به میزان یک سوم سرانه‌های مصوب خدمات و فضای سبز وجود داشته باشد . به عبارت دیگر ، امکان استفاده از مشوق‌ها به اقداماتی برای ارتقای خدمات موکول می‌شود و بعد از آن امکان استفاده از مشوق‌های ضابطه‌ای فراهم است . در حالی که به نظر می‌رسد همزمانی این دو ویژگی می‌توانست رخدادی بهتر را رقم بزند .
وی ادامه داد : همچنین تاکید این مصوبه به اینکه نوسازی مسکن تا زمانیکه خدمات به یک اندازه‌ای برسد ، متوقف شود ، باز هم توجه به یک جنبه از نوسازی است که به نظر می‌تواند در دستیابی به اهداف مدنظر تاخیر ایجاد کند .
وی در بیان پیشنهادات خود اعلام کرد : شورای‌عالی تاکید کند تا در محله‌ای که خدمات کمتر از سرانه مصوبه باشد ، دولت منابع لازم را برای تامین خدمات پشتیبان سکونت و برای فضای سبز پیش‌بینی کند تا نوسازی مسکن و ارتقای خدمات به صورت همزمان صورت گیرد. این سیاست سبب تسریع در نوسازی بافت‌ها خواهد شد . باید تمرکز را روی افزایش سرعت نوسازی در بافت فرسوده بدهیم و تمامی زمینههای لازم را برای این مهم فراهم کنیم و همزمان با آن منابع لازم را برای تامین خدمات در بافت فرسوده پیش بینی کنیم تا این دو اقدام به موازات هم پیش بروند .
سیاستگذاران سرعت نوسازی را با ترغیب و تشویق ساکنان بافت‌های فرسوده افزایش دهند
حاجی‌علی‌اکبری با تاکید بر اینکه خطر زلزله در ایران جدی است و باید برای نوسازی بافت‌های فرسوده که تاب‌آوری پایینی در برابر مخاطرات دارند تلاش شود ، گفت : شرط اول تشخیص بافت‌های فرسوده، ناپایداری و کم دوامی در برابر زلزله است . به همین دلیل تا به امروز در دو دهه گذشته اقداماتی در خصوص نوسازی بافت فرسوده انجام شد. اما واقعیت این است که خطر جدی است . بنابراین در برابر حوادث باید سیاست های محکمی برای ترغیب و تشویق نوسازی در بافت فرسوده داشته باشیم و تا جایی که می توانیم سرعت نوسازی را افزایش بدهیم تا میزان آسیب‌های احتمالی به حداقل برسد. بنابراین ضرورت دارد تا سیاستگذاران در تمامی سطوح این موارد را مدنظر قرار بدهند.
