به گزارش پرتال بازآفرینی شهری ، در نشست تخصصی کارگروه زمین ، بازآفرینی و حکمرانی ، کارشناسان و صاحبنظران با بررسی ابعاد مختلف طرح جامع مسکن ، بر بهره‌گیری از ظرفیت‌های کارشناسی ، متناسب‌سازی سیاست‌های زمین با شرایط مناطق مختلف و تقویت سازوکارهای اجرایی برای پاسخ‌گویی به نیازهای مسکن تأکید کردند .
نشست تخصصی کارگروه زمین، بازآفرینی و حکمرانی با محوریت بررسی طرح جامع مسکن و با حضور جمعی از مسئولان ، کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن و برنامه‌ریزی شهری به همت دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ، برگزار شد .
در این نشست ، سیاست‌های تأمین زمین ، نحوه مداخله دولت در بازار مسکن ، نیازهای گروه‌های مختلف خانوارها ، تقسیم مسئولیت میان دستگاه‌های اجرایی و ضرورت پیوند مطالعات کارشناسی با برنامه‌های عملیاتی بررسی شد .
در این نشست همچنین جزییات مطالعات طرح جامع مسکن از سوی مجری طرح تشریح شد و کارشناسان و صاحبنظران ، ضمن تایید کلیات طرح ، روند کار و همچنین تاکید بر اشراف مجری به موضوعات و الزامات، مواردی را جهت تکمیل مطالعات کارشناسی انجام شده و بهبود نسخه نهایی طرح ، ارائه کردند .
طرح جامع مسکن باید همه ابعاد بازار را پوشش دهد
محمود اولاد ، مجری طرح جامع مسکن ، ضمن تشریح جزییات مطالعات انجام شده در قالب طرح جامع مسکن، بر ضرورت بررسی یکپارچه عرضه و تقاضا ، شرایط بازار ، توان اقتصادی خانوارها و سازوکارهای حکمرانی بخش مسکن تأکید کرد . از این منظر ، برنامه‌ریزی مسکن صرفاً به افزایش ساخت‌وساز یا تأمین زمین محدود نمی‌شود و باید مجموعه عواملی را دربرگیرد که بر امکان دسترسی خانوارها به مسکن مناسب اثر می‌گذارند .
اولاد همچنین بر ضرورت توجه به هزینه‌های مرتبط با تأمین زمین تأکید کرد . در اختیار داشتن زمین به تنهایی مسأله مسکن را حل نمی‌کند ؛ زیرا آماده‌سازی اراضی ، ایجاد دسترسی و فراهم‌کردن خدمات و زیرساخت‌های مورد نیاز نیز هزینه‌هایی به همراه دارد . بنابراین ، سیاست‌های توسعه محدوده‌های شهری و عرضه زمین باید با در نظر گرفتن الزامات اجرایی و هزینه‌های مرتبط بررسی شوند .
از سوی دیگر ، نیازهای مسکونی خانوارها یکسان نیست و سیاست‌گذاری باید بتواند شرایط گروه‌های مختلف را پوشش دهد . در این چارچوب ، علاوه بر تولید واحدهای جدید ، نگهداری و بهسازی مسکن ، نوسازی بافت‌های فرسوده ، بازآفرینی شهری و اصلاح سازوکارهای حکمرانی نیز باید مورد توجه قرار گیرد .
استفاده از ظرفیت کارشناسی برای تکمیل طرح
نرگس رزبان ، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ، با تشریح روند بررسی و بازنگری طرح جامع مسکن ، بر اهمیت استفاده از ظرفیت کارشناسان و متخصصان تأکید کرد .
به گفته وی ، بیش از ۲۵ جلسه برای بررسی برآوردهای نیاز مسکن و نحوه تفسیر داده‌های مرکز آمار ایران برگزار شده است ؛ جلساتی که با هدف افزایش دقت مطالعات و بهبود مبانی کارشناسی طرح انجام شده‌اند .
وی توضیح داد : یکی از موضوعات مورد بررسی ، نحوه لحاظ کردن خانه‌های خالی در برآورد نیاز مسکن است . توجه به این موضوع، اهمیت تفکیک شاخص‌های مختلف بازار و بررسی محدودیت‌های داده‌های آماری را نشان می‌دهد ؛ زیرا شناخت دقیق‌تر وضعیت عرضه و تقاضا ، از پیش‌نیازهای تدوین سیاست‌های مؤثر در این حوزه است .
رزبان همچنین بر انتخاب کارشناسان متناسب با موضوعات مورد بررسی تأکید کرد . در این چارچوب ، مشارکت صاحبنظران حوزه‌های مرتبط و تداوم جلسات تخصصی می‌تواند به شناسایی نقاط نیازمند اصلاح و تقویت مبانی کارشناسی طرح کمک کند .
ضرورت طراحی سازوکار مؤثر برای سیاست‌های زمین
بهروز ملکی ، مشاور وزیر راه و شهرسازی ، بر اهمیت تعیین رویکرد دولت در مواجهه با بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری تأکید کرد . یکی از موضوعات مهم در این زمینه ، انتخاب میان مداخله مستقیم دولت از طریق خرید و تجمیع املاک و اجرای پروژه‌های ساختمانی ، یا فراهم‌کردن شرایط مناسب برای مشارکت مالکان و ساکنان در نوسازی است .
وی عنوان کرد : تعیین نقش دولت ، مالکان ، سازندگان و سایر ذی‌نفعان می‌تواند به روشن‌شدن مسیر اجرای سیاست‌های بازآفرینی کمک کند . همچنین در ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی ، موضوعاتی مانند تثبیت مالکیت ، ایجاد مشوق‌های مناسب و بهبود شرایط سکونت باید مورد توجه قرار گیرد .
ملکی بر ضرورت بررسی اثربخشی سیاست‌های عرضه زمین نیز تأکید داشت و متذکر شد : عرضه گسترده زمین به سازندگان یا نهادهای عمومی ، بدون توجه به شرایط اجرا و سازوکارهای تکمیلی ، لزوماً به تحقق اهداف مورد نظر منجر نمی‌شود؛ بنابراین، پیشنهادهای طرح جامع مسکن باید بر شواهد و بررسی‌های کارشناسی استوار باشند و برای هر سیاست، مسیر اجرا و نتایج مورد انتظار مشخص شود .
پیوند سیاست‌های زمین با برنامه‌ریزی و حمایت از مستأجران
ناصر برک‌پور ، استاد دانشگاه و صاحب‌نظر حوزه شهری ، با اشاره به دامنه مداخله دولت در سیاست‌های زمین ، بر اهمیت بررسی ابزارهای متنوع سیاست‌گذاری تأکید کرد . این ابزارها می‌توانند از افزایش شفافیت اطلاعات و بهبود دسترسی عمومی به داده‌ها تا مداخلات گسترده‌تر دولت را شامل شوند و انتخاب گزینه مناسب به اهداف برنامه‌ریزی و شرایط هر کشور بستگی دارد .
برک‌پور توضیح داد : برنامه‌ریزی شهری و فضایی مستلزم مداخله عمومی است ؛ اما این مداخله باید با توجه به حقوق مالکیت و اهداف توسعه شهری انجام شود . از این رو ، ایجاد تعادل میان منافع عمومی ، حقوق مالکان و الزامات مدیریت شهری اهمیت دارد .
وی گفت : در حوزه مسکن نیز بررسی سیاست‌های حمایتی از مستأجران و گروه‌هایی که امکان تأمین مسکن در بازار آزاد را ندارند، ضروری است . استفاده از تجربه‌های بین‌المللی می‌تواند به شناسایی ابزارهای متناسب با شرایط کشور کمک کند .
برک‌پور همچنین بر ضرورت تفکیک راهبردهای کلان از ابزارهای اجرایی تأکید داشت تا اهداف طرح جامع مسکن با راهکارهای مشخص و قابل پیگیری همراه شوند .
توجه به تفاوت‌های منطقه‌ای در برنامه‌ریزی مسکن
اسفندیار زبردست ، استاد دانشگاه و کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی ، بر اهمیت پیوند سیاست‌های مسکن و زمین با برنامه‌ریزی منطقه‌ای تأکید کرد .
به گفته وی ، شرایط اقتصادی ، جمعیتی و فضایی مناطق مختلف کشور یکسان نیست و سیاست‌گذار باید این تفاوت‌ها را در تعیین اولویت‌ها و راهکارها لحاظ کند .
زبردست تأکید کرد : بررسی امکان تعریف مناطق برنامه‌ریزی در کنار سطح ملی ، از جمله رویکردهایی است که می‌تواند به شناخت بهتر ظرفیت‌ها و محدودیت‌های هر منطقه کمک کند .
همچنین تدوین سناریوهای مختلف متناسب با شرایط رشد اقتصادی و پیوند سیاست‌های مسکن با برنامه‌های توسعه سرزمینی اهمیت دارد .
وی همچنین بر ضرورت توجه به گروه‌های کم‌درآمد و افراد فاقد مسکن مناسب تأکید کرد و متذکر شد : برنامه‌ریزی مسکن باید علاوه بر ملاحظات بازار و رشد اقتصادی ، ظرفیت لازم برای پاسخ‌گویی به نیازهای گروه‌های آسیب‌پذیر را نیز در نظر بگیرد .
ابوالفضل مشکینی: تفکیک نیازهای مسکن بر اساس توان اقتصادی خانوارها
ابوالفضل مشکینی، عضو هیأت علمی دانشگاه تربیت مدرس، بر ضرورت تعریف شاخص‌های روشن برای ارزیابی وضعیت مسکن و استفاده از آنها در تدوین و ارزیابی سیاست‌های اجرایی تأکید کرد.
یکی از محورهای مهم، تفکیک متقاضیان مسکن بر اساس توان اقتصادی و امکان پس‌انداز است. برخی خانوارها حتی با پس‌انداز بلندمدت نیز امکان ورود به بازار مسکن را ندارند و به حمایت‌های مستقیم‌تر، مسکن اجتماعی یا الگوهای اجاره‌ای حمایتی نیازمند هستند. گروه دیگری از خانوارها توان پس‌انداز دارند؛ اما برای تأمین مسکن به تجمیع منابع و کاهش مدت انتظار نیاز پیدا می‌کنند. در مقابل، گروهی نیز امکان تأمین مسکن از طریق بازار را دارند.
وی توضیح داد: این تفکیک می‌تواند به طراحی سیاست‌های متناسب با شرایط هر گروه و جلوگیری از یکسان‌انگاری نیازهای مسکونی کمک کند. همچنین توجه به ظرفیت استان‌ها و واگذاری بخشی از تصمیم‌گیری‌ها در چارچوب سیاست‌های ملی، از موضوعات قابل بررسی در برنامه‌ریزی مسکن است.
نادر عربی: تبدیل مطالعات فضایی به اقدامات اجرایی
نادر عربی ، مشاور معاونت مسکن و ساختمان ، بر ضرورت پیوند مطالعات آمایش و برنامه‌ریزی فضایی با الزامات اجرایی تأکید کرد و گفت : از این منظر ، شناسایی مسائل و تدوین مطالعات کارشناسی زمانی اثربخش خواهد بود که سازوکارهای لازم برای اجرای نتایج آنها نیز پیش‌بینی شود .
وی بیان کرد : در همین زمینه ، طرح جامع مسکن باید علاوه بر تحلیل وضعیت موجود و ترسیم جهت‌گیری‌های آینده ، ارتباط خود را با تصمیم‌های اجرایی و مسئولیت دستگاه‌های مرتبط روشن کند تا امکان پیگیری اهداف و ارزیابی نتایج فراهم شود .
تعیین مخاطب و مسیر اجرایی طرح ضروری است
فرهاد بیضایی ، کارشناس مسکن ، بر ضرورت مشخص‌بودن مخاطب ، مسئولیت‌ها و مسیر اجرایی طرح جامع مسکن تأکید کرد . باید روشن شود که هر یک از پیشنهادهای طرح برای چه دستگاه یا گروهی تدوین شده و چگونه به اقدام عملی تبدیل خواهد شد .
وی با اشاره به تجربه سیاست‌های مسکن‌سازی و پس‌اندازمحور ، تعیین سازوکارهای اجرایی را ضروری دانست . مشخص‌بودن منابع مالی ، مسئولیت سازندگان ، نحوه تأمین و آماده‌سازی زمین و چگونگی تأمین منافع شهرداری‌ها از جمله موضوعاتی است که می‌تواند مسیر اجرای برنامه‌ها را روشن‌تر کند .
بیضایی همچنین بر ضرورت اولویت‌بندی چالش‌های بخش مسکن تأکید کرد . مسائلی مانند توانمندسازی بافت‌های فرسوده ، حبس زمین و خانه‌های خالی از نظر آثار اقتصادی و اجتماعی یکسان نیستند و باید برای هر یک ، متناسب با ماهیت مسئله ، راهکار مشخصی در نظر گرفته شود . بررسی وضعیت سرمایه‌گذاری‌های انجام‌شده و نحوه استفاده از ظرفیت‌های موجود نیز اهمیت دارد .
اصلاح نظام درآمدی شهرداری‌ها و حرکت از تراکم‌فروشی به سمت مالیات‌های مرتبط با زمین و مسکن از دیگر محورهای مورد توجه وی بود .
بیضایی همچنین بر ضرورت انطباق سیاست‌ها با شرایط مناطق مختلف تأکید کرد ؛ زیرا مسائل و محدودیت‌های مسکن در استان‌ها و شهرهای مختلف یکسان نیست .
تقسیم مسئولیت‌ها متناسب با مقیاس شهرها
رضا مطهر ، کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس ، بر ضرورت توجه به تفاوت‌های جغرافیایی و جمعیتی در سیاست‌گذاری مسکن تأکید کرد و گفت : بررسی تمرکز مشکلات مسکن در شهرهای مختلف و سهم جمعیتی این مناطق می‌تواند به تعیین دقیق‌تر اولویت‌های سیاست‌گذاری کمک کند .
وی همچنین بر ضرورت جلوگیری از توسعه نامنظم شهری تأکید داشت و توجه به شرایط محلی را در تصمیم‌گیری درباره الحاق اراضی به محدوده شهرها ضروری دانست .
مطهر درباره تقسیم مسئولیت‌ها نیز، تفویض اختیار مشروط به سطوح استانی را قابل بررسی دانست . بر این اساس ، می‌توان اختیارات مشخصی را برای یک دوره آزمایشی در اختیار شوراها قرار داد و سپس بر مبنای ارزیابی عملکرد و میزان تحقق وظایف ، درباره ادامه یا گسترش این اختیارات تصمیم گرفت .
وی پیشنهاد کرد : تقسیم مسئولیت‌ها با توجه به مقیاس شهرها انجام شود ؛ به طوری که شهرهای بزرگ ، شهرهای متوسط و شهرهای کوچک و روستاها متناسب با ظرفیت و سطح مدیریت مورد نیاز ، از سازوکارهای متفاوتی برای برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری برخوردار باشند .
تأکید بر تکمیل طرح با رویکرد اجرایی و منطقه‌ای
مجموع دیدگاه‌های مطرح‌شده در این نشست بر ضرورت تکمیل طرح جامع مسکن با اتکا به مطالعات کارشناسی ، تعیین مسئولیت دستگاه‌ها ، اولویت‌بندی مسائل و طراحی ابزارهای اجرایی دلالت داشت . توجه به تفاوت نیازهای خانوارها ، اصلاح سیاست‌های زمین ، ساماندهی بافت‌های ناکارآمد، بهبود سازوکارهای مدیریت شهری و استفاده از ظرفیت‌های استانی از محورهای مهم مورد تأکید کارشناسان بود .
حاضران همچنین بر اهمیت استفاده از داده‌های معتبر ، ارزیابی مستمر سیاست‌ها و انطباق برنامه‌ها با شرایط اقتصادی و اجتماعی مناطق مختلف تأکید کردند .
بر همین اساس ، طرح جامع مسکن باید ضمن برخورداری از پشتوانه کارشناسی ، به شکلی تدوین شود که پیشنهادهای آن قابلیت تبدیل‌شدن به برنامه‌های مشخص و قابل پیگیری را داشته باشند .
