به گزارش پرتال بازآفرینی شهری ، تأمین مسکن اقشار کمدرآمد ، فراتر از یک چالش شهری ، معیاری برای سنجش کارآمدی حکمرانی و عدالت اجتماعی در هر کشوری است . واکاوی تجربیات موفق جهانی ، یک ضرورت راهبردی برای طراحی مدل بومی و پایدار است . تمامی کشورهای مورد بررسی ، با شکاف عمیق قیمت مسکن و توان پرداخت اقشار کمدرآمد روبرو بودهاند . پاسخها از مداخله مستقیم دولت تا اتکا به بازار متغیر است .
– استرالیا ؛ تمرکز بر یارانه مستأجرمحور و مالکیت مشترک : دولت از طریق سازمان سنترلینک جامعه هدف را شناسایی کرده و بخشی از اجاره را پرداخت میکند . همچنین ، طرحهای مالکیت مشترک که دولت در آن بخشی از ملک را نگه داشته و ورود اقشار کمدرآمد به بازار مالکیت را تسهیل کرده است .
– چین؛ گذار از سیستم رفاهی به بازارمحور با کنترل قیمت : سیاست کلیدی ، ساخت مسکن اقتصادی با قیمت ۵۰ تا ۷۰ درصد بازار است . دولت با واگذاری زمین دولتی به سازندگان و سقفگذاری سود آنها (کمتر از ۳ درصد) ، قیمت را کنترل میکند . ابزار مالی اصلی نیز صندوق آیندهنگر مسکن است .
– انگلستان ؛ تغییر نقش دولت از سازنده به تسهیلگر : سیاست بر پایه مالکیت اشتراکی و واگذاری سهام ارزانقیمت استوار است . دولت با ابزارهای برنامهریزی شهری ، توسعهدهندگان را ملزم به اختصاص بخشی از واحدها به اقشار کمدرآمد میکند .
– ایالاتمتحده آمریکا ؛ اتکای حداکثری به بازار و یارانههای تقاضا : ابزار اصلی ، کوپنهای اجاره (یارانه مستأجرمحور) است که به خانوارها قدرت انتخاب در بازار خصوصی میدهد . همچنین ، از ابزار منطقهبندی دربرگیرنده برای تشویق سازندگان استفاده میشود .
– برزیل ؛ تمرکز مسکن تدریجی : برزیل با عبور از نوسازیهای قهری ، به الگویی رسیده که دولت زیرساخت فراهم کرده و اقشار کمدرآمد طی فرآیندی تدریجی (۳ تا ۵ سال) مسکن خود را متناسب با توان مالی تکمیل میکنند .
– ترکیه ؛ سیاست مسکن اجتماعی با مدیریت نهاد دولتی (TOKI) : دولت با تأمین زمین رایگان برای اقشار کمدرآمد و فروش واحدها با پیشپرداخت کم و اقساط بلندمدت (۱۵ساله) ، امکان خانهدار شدن را فراهم کرده است . تمرکز بر نوسازی بافتهای فرسوده و ساخت ساختمانهای حداکثر ۴ طبقه نیز بخشی از سیاست این کشور است .
– فرانسه؛ مسکن اجتماعی اجارهای با کیفیت بالا و پراکنده : فرانسه با تمرکز بر ساخت واحدهای اجارهای و پراکندهسازی آنها در بافت شهری ، از ایجاد محلههای حاشیهای جلوگیری میکند . تأمین مالی از طریق مالیاتهای اختصاصی و وامهای بانکی بلندمدت انجام میشود .
– تایوان ؛ گذار از وامهای عمومی به مسکن اجتماعی اجارهای : پس از شکست سیاستهای وامدهی عمومی که منجر به افزایش قیمت شد ، تایوان به سمت ساخت مسکنهای اجتماعی اختصاصی برای اجاره به اقشار بسیار آسیبپذیر حرکت کرد .
– کره جنوبی ؛ مقابله با سوداگری از طریق سیستم پیشفروش و توسعه اجارهداری : کره جنوبی برای خروج از بحران کمبود مسکن ، از سیستم پیشفروش با ضمانت تکمیل استفاده کرد و در سالهای اخیر با تغییر هدفگذاری به سمت رفاه مسکن ، سهم مسکن استیجاری دولتی را افزایش داده است .
– هنگکنگ ؛ مدیریت انحصاری زمین و تولید انبوه : دولت هنگکنگ به عنوان تنها تأمینکننده زمین ، با ساخت شهرکهای مسکونی عمومی (اجارهای و مالکیتی)، مدل موفقی را اجرا کرده است . برنامههایی مانند طرح خرید مستأجران با تخفیف ۳۰ تا ۴۰ درصدی ، ابزارهای اصلی این کشور هستند .
– مالزی ؛ تعیین سهمیه قانونی برای بخش خصوصی : مالزی با تصویب قوانینی سازندگان و بخش خصوصی را ملزم کرده است ۳۰ درصد از پروژههای خود را به مسکن ارزانقیمت اختصاص دهند .
– سنگاپور ؛ مدل جامع مالکیت عمومی با مدیریت متمرکز : سنگاپور با نهاد متولی (HDB) و کنترل کامل بر زمین ، شهرکهای مسکونی خودکفای اقماری ساخته است . این کشور با استفاده از صندوق پسانداز اجباری (CPF) و فروش مسکن با اجاره ۹۹ ساله ، توانسته است به نرخ مالکیت ۹۱ درصد دست یابد و مسکن عمومی را به کالایی با کیفیت تبدیل کند .
جمعبندی و نتیجهگیری
بررسی تجربیات متنوع کشورهای جهان نشان میدهد که برای پاسخگویی مؤثر به نیاز مسکن اقشار کمدرآمد ، نمیتوان از یک نسخه واحد پیروی کرد و نیازمند یک بسته سیاستی یکپارچه و چندوجهی است که اجزای آن به شرح زیر است :
– مدیریت زمین باید به عنوان ستون فقرات سیاستگذاری قرار گیرد . تجربه سنگاپور ، هنگکنگ و ترکیه نشان میدهد که تأمین زمین ارزانقیمت یا رایگان توسط دولت ، مهمترین عامل کاهش قیمت تمامشده است .
– تنوع در ابزارهای تأمین مالی ضروری است . باید منابع پایدار را برای تأمین وامهای بلندمدت با نرخ ترجیحی اختصاص داد . صرفاً اتکا به منابع بانکی با نرخهای ترجیحی بدون پشتوانه پایدار، تورمزا خواهد بود .
– تقسیم کار هوشمندانه بین دولت و بخش خصوصی الزامی است . دولت باید از نقش مستقیم ساخت فاصله گرفته و با ابزارهای تنظیمگری ، بخش خصوصی را به سمت ساخت مسکن برای اقشار کمدرآمد سوق دهد .
– تنوع در الگوهای واگذاری متناسب با دهکهای درآمدی مهم است . برای دهکهای پایین ، الگوهای مسکن اجارهای اجتماعی مناسبتر است تا فشار بازپرداخت وام بر آنها تحمیل نشود . برای دهکهای متوسط، الگوی مالکیت اشتراکی یا پیشفروش میتواند کارساز باشد .
– در نهایت ، شناسایی دقیق جامعه هدف و شفافیت در تخصیص برای جلوگیری از فساد و انحراف منابع حیاتی است .
