برای هزاران متقاضی مسکن ، فاصله میان خانه‌دار شدن و انتظار دوباره ، گاهی نه در ساخت دیوار و سقف ، بلکه در تأمین آخرین منابع مالی و اتصال انشعابات خلاصه می‌شود . حالا صندوق ملی مسکن با تغییر مسیر حمایت از پروژه‌ها به سمت متقاضیان نهایی، به دنبال بازکردن گره واحدهای نیمه‌تمام است ؛ رویکردی که با اعلام آمادگی برای حمایت از ۱۳۰ هزار واحد مسکونی در سال جاری و اختصاص نزدیک به ۳۶ هزار میلیارد تومان به زیرساخت‌های مسکن از ابتدای فعالیت صندوق ، وارد مرحله تازه‌ای شده است .
به گزارش پرتال بازآفرینی شهری ، صندوق ملی مسکن در تازه‌ترین برنامه حمایتی خود ، تکمیل پروژه‌های دارای پیشرفت فیزیکی بالای ۸۰ درصد ، تأمین هم‌زمان زیرساخت‌ها و هدایت منابع مالی به سمت متقاضیان نهایی را در اولویت قرار داده است ؛ سیاستی که با هدف کاهش فاصله میان اتمام عملیات ساختمانی و تحویل واحدهای قابل سکونت دنبال می‌شود .
خسرو مختاری ، رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن ، روز دوشنبه ۱۱ آبان ۱۴۰۵ در نهمین نشست «دوشنبه‌های خبری» وزارت راه و شهرسازی ، ضمن تشریح عملکرد و برنامه‌های این صندوق اعلام کرد که آمادگی حمایت از ۱۳۰ هزار واحد مسکونی در سال جاری وجود دارد و از زمان آغاز فعالیت صندوق تاکنون ، نزدیک به ۳۶ هزار میلیارد تومان منابع برای تأمین تأسیسات و زیرساخت‌های پروژه‌های مسکن اختصاص یافته است .
وی تأکید کرد که حمایت‌های صندوق متناسب با منابع موجود، تقاضاهای ثبت شده و نیاز واقعی متقاضیان انجام می‌شود و هدف ، توزیع یکسان منابع بدون توجه به میزان پیشرفت و شرایط پروژه‌ها نیست .
از صندوق پول تا موتور تأمین مالی ؛ مأموریت تازه در بازار مسکن
مختاری با اشاره به فلسفه تشکیل صندوق ملی مسکن گفت : این نهاد در سال ۱۴۰۰ و در چارچوب قانون جهش تولید مسکن با هدف تجمیع منابع مالی ، هماهنگ‌سازی سیاست‌ها و مدیریت کارآمد تخصیص منابع در بخش مسکن شکل گرفت .
به گفته وی ، صندوق ملی مسکن قرار است با بهره‌گیری از منابع عمومی و مالیاتی ، بخشی از شکاف میان توان مالی خانوارها و هزینه تأمین مسکن را پوشش دهد و زمینه حمایت از اقشاری را فراهم کند که به‌تنهایی امکان ورود به بازار مسکن را ندارند .
رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن با تشریح تفاوت کارکرد بانک‌ها و صندوق‌های تأمین مالی توضیح داد که بانک‌ها به دلیل ملاحظات ریسک و سرمایه‌گذاری ، معمولاً تمایل بیشتری به تأمین مالی کوتاه‌مدت دارند ؛ در حالی که تأمین مسکن به منابع بلندمدت و دوره‌های بازپرداخت ۱۵ تا ۲۰ ساله نیازمند است .
وی افزود که صندوق‌های مالی می‌توانند با تجمیع سرمایه‌های خرد مردمی و استفاده از ظرفیت منابع عمومی ، مکمل نظام بانکی باشند و بخشی از نیازهای بلندمدت بازار مسکن را تأمین کنند .
مختاری تأکید کرد که مأموریت صندوق ملی مسکن ، سودآوری از محل منابع در اختیار نیست، بلکه ایجاد سرمایه اجتماعی ، افزایش کارایی منابع و حمایت از تولید مسکن در همکاری با بخش خصوصی و در بستر بازار رقابتی است .
تغییر ریل حمایت ؛ پول به جای پروژه ، به متقاضی می‌رسد
یکی از مهم‌ترین محورهای سخنان رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن، تغییر رویکرد حمایتی این نهاد در دو سال اخیر بود.
مختاری اعلام کرد که براساس ارزیابی تجربه‌های گذشته، شیوه تخصیص تسهیلات از پروژه‌محوری به سمت حمایت مستقیم از ذی‌نفعان نهایی تغییر کرده است.
در این چارچوب، واحدهای مسکونی دارای بیش از ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی در اولویت دریافت تسهیلات صندوق از طریق بانک عامل قرار می‌گیرند تا مسیر تکمیل و تحویل آنها کوتاه‌تر شود.
وی توضیح داد که هرچند مبلغ این تسهیلات ممکن است در مقایسه با هزینه کل ساخت چندان بالا نباشد، اما برای متقاضیانی که در آستانه تحویل واحد خود قرار دارند، می‌تواند نقش مؤثری در عبور از آخرین موانع مالی ایفا کند.
این تغییر سیاست، تمرکز منابع را از حمایت عمومی از پروژه‌ها به سمت رفع نیاز متقاضیانی هدایت می‌کند که واحد مسکونی آنها به مراحل پایانی ساخت رسیده است.
۱۳۰ هزار واحد پشت خط پایان ؛ صندوق آماده حمایت است
مختاری با اشاره به برنامه‌های سال ۱۴۰۵ صندوق ملی مسکن گفت: در چارچوب برنامه افتتاح واحدهای مسکونی وزارت راه و شهرسازی، صندوق برای حمایت از ۱۳۰ هزار واحد آمادگی دارد.
وی تصریح کرد که میزان و نحوه حمایت از این واحدها براساس منابع و امکانات موجود، درخواست‌های دریافت‌شده و اطلاعات سامانه یکپارچه مسکن وزارت راه و شهرسازی تعیین خواهد شد.
به گفته رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن، این نهاد به دنبال آن نیست که منابع مالی را بدون توجه به شرایط متقاضیان و نیاز پروژه‌ها به‌صورت یکنواخت تخصیص دهد، بلکه تلاش می‌کند حمایت‌های مالی به نقاطی هدایت شود که بیشترین اثر را در تکمیل و تحویل واحدهای مسکونی دارند.
بر این اساس، رقم ۱۳۰ هزار واحد نشان‌دهنده ظرفیت اعلام‌شده برای حمایت در سال جاری است و به معنای پرداخت قطعی تسهیلات یا تکمیل تمامی این واحدها نیست.
خانه‌های آماده ، انشعابات ناتمام ؛ پایان انتظار پشت در تأسیسات
رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن، ناهماهنگی میان تکمیل عملیات ساختمانی و آماده‌سازی خدمات زیربنایی را یکی از مشکلات مهم متقاضیان مسکن عنوان کرد.
مختاری گفت در برخی پروژه‌ها، عملیات ساخت به پایان می‌رسید، اما به دلیل آماده‌نبودن انشعابات و تأسیسات، امکان بهره‌برداری واقعی از واحد مسکونی فراهم نبود؛ مشکلی که نارضایتی متقاضیان و تأخیر در استفاده از واحدها را به دنبال داشت.
وی از تغییر رویکرد وزارت راه و شهرسازی در دو سال اخیر برای هم‌زمان‌سازی ساخت ساختمان‌ها با تأمین زیرساخت‌ها خبر داد.
به گفته مختاری، با هماهنگی دستگاه‌های مختلف و نهادهای خدمات‌رسان، وضعیت پروژه‌ها به‌صورت هفتگی و با پیگیری مستقیم وزیر راه و شهرسازی بررسی می‌شود تا واحدهای آماده تحویل، از انشعابات و امکانات ضروری برای سکونت برخوردار باشند.
این رویکرد با هدف عبور از تحویل صرفاً ساختمانی و حرکت به سمت تحویل واحدهای قابل استفاده دنبال می‌شود.
۳۶ هزار میلیارد تومان در رگ‌های زیرساخت مسکن
مختاری در تشریح عملکرد صندوق ملی مسکن اعلام کرد که از آغاز فعالیت این نهاد تاکنون، نزدیک به ۳۶ هزار میلیارد تومان برای تأمین تأسیسات و زیرساخت‌های پروژه‌های مسکن تزریق شده است.
وی توضیح داد که براساس سازوکار پیش‌بینی‌شده، تأمین منابع زیرساختی میان سه بخش صندوق ملی مسکن، وزارت نیرو و شرکت‌های خدمات‌رسان و همچنین استانداری‌ها تقسیم شده است.
به گفته رئیس هیأت عامل صندوق، این نهاد سهم تعیین‌شده خود را به‌طور کامل تأمین کرده، اما در برخی مناطق، استانداری‌ها موفق نشده‌اند منابع متناسب با سهم پیش‌بینی‌شده را فراهم کنند.
مختاری تأکید کرد که صندوق ملی مسکن با وجود این ناهماهنگی‌ها تلاش کرده است پروژه‌ها به دلیل تأمین‌نشدن سهم سایر دستگاه‌ها متوقف نمانند و منابع مربوط به تعهدات خود را پرداخت کرده است.
وی یادآور شد که مردم ذی‌نفعان نهایی پروژه‌های مسکونی هستند و توقف طرح‌ها به دلیل ناهماهنگی در تأمین منابع زیرساختی، می‌تواند فرآیند خانه‌دار شدن آنها را با تأخیر بیشتری مواجه کند.
تقاضا پشت در بازار ؛ مسکن همچنان چشم‌انتظار سرمایه
رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن با اشاره به فاصله میان توان مالی متقاضیان و قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی گفت: با وجود شرایط اقتصادی و تهدیدهای موجود، تقاضای انباشته در بازار مسکن همچنان وجود دارد.
مختاری این تقاضا را یکی از عوامل اقتصادی مؤثر بر ضرورت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دانست و تأکید کرد که ظرفیت بازار برای جذب سرمایه و توسعه تولید همچنان قابل توجه است.
وی همچنین وابستگی نسبتاً محدود بخش مسکن به واردات را از ویژگی‌های این حوزه عنوان کرد و معتقد بود که به همین دلیل، اثر تحریم‌ها بر تولید مسکن در مقایسه با برخی فعالیت‌های وابسته به واردات، کمتر مشاهده می‌شود.
به گفته مختاری، وجود تقاضای انباشته در کنار ظرفیت سرمایه‌گذاری و تداوم اجرای پروژه‌ها می‌تواند زمینه تحرک بیشتر فعالیت‌های اقتصادی و تولید مسکن را فراهم کند.
زمین‌های خاموش زیر فشار عوارض ؛ ساخت‌وساز جای احتکار را می‌گیرد ؟
یکی دیگر از محورهای سخنان رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن ، استفاده از ظرفیت بافت‌های فرسوده و زمین‌های بدون ساخت‌وساز در محدوده شهرها بود .
مختاری با اشاره به ظرفیت قابل توجه بافت‌های فرسوده برای توسعه و تولید مسکن گفت: حمایت از نهادسازی و فعالیت توسعه‌گران در این محدوده‌ها می‌تواند به رونق ساخت‌وساز و استفاده مؤثرتر از ظرفیت‌های موجود شهری کمک کند .
وی همچنین از اجرای مصوبه‌ای در سال جاری خبر داد که بر اساس آن ، برای پلاک‌های فاقد ساختمان در شهرها ، سازوکاری برای دریافت عوارض از سوی شهرداری‌ها پیش‌بینی شده است .
به گفته رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن ، مالکان زمین یا املاکی که مشمول این مصوبه هستند و اقدامی برای ساخت‌وساز انجام نمی‌دهند، باید عوارض مربوط را به شهرداری پرداخت کنند .
مختاری هدف از این سازوکار را افزایش انگیزه ساخت‌وساز ، مقابله با احتکار زمین و املاک و کمک به تعادل بازار مسکن عنوان کرد .
وی افزود : صندوق ملی مسکن برنامه‌هایی برای حمایت از مالکان ، سرمایه‌گذاران و سازندگان در بافت‌های فرسوده دارد و در صورت افزایش منابع مالی ، دامنه این حمایت‌ها گسترش خواهد یافت .
سرمایه در میدان ساخت ؛ اولویت با سازندگان توانمند
مختاری در بخش دیگری از سخنان خود، مرز میان حمایت از پیمانکاران و حمایت از سازندگان دارای توان مالی و اجرایی را تشریح کرد .
وی تأکید کرد که رویکرد صندوق ملی مسکن ، حمایت از پیمانکاران به‌عنوان مجریان صرف پروژه‌ها نیست و این سیاست در گذشته نیز مبنای فعالیت صندوق نبوده است .
به گفته رئیس هیأت عامل صندوق ، حمایت باید متوجه سازندگانی باشد که علاوه بر حضور در فرآیند تولید ، توان مالی لازم برای پیشبرد طرح را نیز در اختیار دارند .
مختاری در همین زمینه اعلام کرد که صندوق ، حمایت از سازندگانی را دنبال می‌کند که حداقل ۵۰ درصد دارایی موردنیاز را در اختیار داشته باشند و بتوانند آن را در مسیر اجرای پروژه‌های مسکونی به کار گیرند .
این رویکرد با هدف هدایت منابع به سمت فعالانی مطرح شده است که ظرفیت تبدیل سرمایه به واحد مسکونی را دارند و می‌توانند در کنار حمایت‌های صندوق ، مسئولیت پیشبرد پروژه را بر عهده بگیرند .
از آمار ساخت تا کلید خانه ؛ آزمون تازه صندوق ملی مسکن
مجموعه سیاست‌های تشریح‌شده از سوی رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن نشان می‌دهد که تمرکز این نهاد بر سه محور تکمیل واحدهای نزدیک به بهره‌برداری ، تأمین زیرساخت‌های ضروری و هدفمندکردن حمایت‌های مالی قرار گرفته است .
اعلام آمادگی برای حمایت از ۱۳۰ هزار واحد مسکونی در سال ۱۴۰۵ ، در کنار تخصیص نزدیک به ۳۶ هزار میلیارد تومان به زیرساخت‌ها از ابتدای فعالیت صندوق ، دو شاخص اصلی برنامه‌ها و عملکرد اعلام‌شده این نهاد هستند .
با این حال ، میزان تحقق این برنامه‌ها به عواملی از جمله تأمین منابع ، همکاری بانک‌های عامل، ایفای تعهدات دستگاه‌های خدمات‌رسان و تکمیل انشعابات وابسته خواهد بود .
در نهایت ، معیار اثرگذاری سیاست‌های جدید صندوق ملی مسکن تنها تعداد واحدهای دارای پیشرفت ساختمانی نخواهد بود ؛ بلکه تعداد خانه‌هایی است که با تأمین منابع و خدمات زیربنایی ، واقعاً آماده سکونت می‌شوند و کلید آنها به دست متقاضیان می‌رسد .
