در شرایطی که افزایش هزینه خرید مسکن، مسیر خانه‌دار شدن را برای بسیاری از خانوارها دشوار کرده، صندوق ملی مسکن به دنبال گشودن دری تازه در بازار اجاره است ؛ دری که می‌تواند واحدهای آماده اما بدون مشتری سازندگان را به سرپناهی برای مستأجران تبدیل کند . هم‌زمان با اعلام تحویل ۱۰۷ هزار واحد از پروژه‌های ثبت‌شده در سامانه «تم» ، پیشنهاد واگذاری سه‌ساله واحدهای آماده به متقاضیان اجاره ، حمایت از ساکنان بافت‌های فرسوده و بررسی توکن‌سازی دارایی‌های ملکی روی میز این صندوق قرار گرفته است ؛ برنامه‌هایی که تحقق آنها به تأمین منابع مالی، دریافت مجوزهای قانونی و همراهی سرمایه‌گذاران وابسته خواهد بود .
به گزارش پرتال بازآفرینی شهری ، صندوق ملی مسکن در کنار پیگیری تکمیل پروژه‌های نهضت ملی مسکن ، برنامه‌هایی برای ورود به بازار اجاره ، استفاده از واحدهای آماده فروش سازندگان ، حمایت از نوسازی بافت‌های فرسوده و به‌کارگیری ابزارهای نوین تأمین مالی در دستور بررسی قرار داده است ؛ رویکردی که هدف آن گسترش شیوه‌های تأمین مسکن فراتر از مالکیت فردی و افزایش بهره‌وری منابع موجود است .
خسرو مختاری ، رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن ، روز دوشنبه ۱۱ آبان ۱۴۰۵ در نهمین نشست «دوشنبه‌های خبری» وزارت راه و شهرسازی ، با تشریح برنامه‌های این صندوق اعلام کرد که از حدود ۸۳۰ هزار واحد مسکونی ثبت‌شده در پروژه‌های در حال اجرا در سامانه «تم»، تاکنون حدود ۱۰۷ هزار واحد تحویل شده است .
وی همچنین از برنامه حمایت از ۱۳۰ هزار واحد مسکونی در سال جاری ، پیش‌بینی تأمین حدود ۱۴ هزار میلیارد تومان منابع برای صندوق و بررسی طرح‌هایی برای توسعه مسکن استیجاری خبر داد .
از رؤیای مالکیت تا واقعیت اجاره ؛ تغییر مسیر سیاست مسکن
مختاری با اشاره به تغییر شرایط بازار مسکن و افزایش سهم تقاضای اجاره‌نشینی ، بر ضرورت بازنگری در سیاست‌هایی تأکید کرد که طی سال‌های گذشته عمدتاً بر مالکیت واحد مسکونی استوار بوده‌اند .
وی اظهار کرد : در فرهنگ جامعه ، همواره خانه‌دار شدن به معنای مالکیت مسکن تلقی شده ، در حالی که تحولات اقتصادی و محدودیت توان خرید خانوارها موجب شده است بخش قابل توجهی از تقاضای بازار به سمت اجاره‌نشینی حرکت کند .
رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن معتقد است که سیاست‌های حمایتی در حوزه مسکن استیجاری متناسب با نیاز موجود توسعه نیافته و لازم است این بخش در کنار برنامه‌های ساخت و واگذاری مالکیتی ، جایگاه مشخصی در نظام تأمین مسکن پیدا کند .
به گفته مختاری ، ورود نهادهای حرفه‌ای اجاره‌داری و سرمایه‌گذاران با استفاده از مشوق‌های وزارت راه و شهرسازی می‌تواند زمینه افزایش سهم مسکن استیجاری ، به‌ویژه در کلان‌شهرها و شهرهای ناتراز را فراهم کند .
وی در تشریح تفاوت سیاست‌های تأمین مسکن در شهرهای مختلف توضیح داد که در شهرهای ناتراز ، به دلیل احتمال تغییر یا بازگشت تقاضا در آینده ، مناسب‌تر است حداقل نیاز مسکن عمدتاً از مسیر استیجار پاسخ داده شود ؛ در حالی که در سایر شهرها، متناسب با شرایط ، سیاست تأمین مسکن مالکیتی همچنان قابل پیگیری است .
یک ساختمان ، شش فرصت سکونت ؛ معادله تازه صندوق برای بازار اجاره
رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن با اشاره به تفاوت منابع موردنیاز برای ساخت و اجاره واحدهای مسکونی گفت: در شرایط عادی، هزینه رهن یک ساختمان تقریباً معادل یک‌ششم هزینه ساخت آن است .
مختاری بر همین اساس توضیح داد که با منابع موردنیاز برای ساخت یک ساختمان ، از نظر محاسبات تقریبی می‌توان ظرفیت رهن و اجاره حدود شش ساختمان را فراهم کرد.
وی این نسبت را یکی از ظرفیت‌های قابل بررسی برای افزایش بهره‌وری منابع و گسترش دسترسی خانوارها به مسکن استیجاری دانست.
این مدل پیشنهادی بر استفاده از واحدهای موجود به‌جای اتکای کامل به ساخت واحدهای جدید استوار است؛ رویکردی که در صورت فراهم‌شدن شرایط اجرایی، می‌تواند امکان پاسخ‌گویی به تعداد بیشتری از متقاضیان اجاره را با منابع محدودتر فراهم کند.
با این حال، نسبت اعلام‌شده یک برآورد کلی از سوی رئیس صندوق است و هزینه واقعی اجرای چنین مدلی به شرایط بازار، موقعیت ملک و قراردادهای اجاره وابسته خواهد بود.
خانه‌های بی‌مشتری ، مستأجران چشم‌انتظار ؛ پیشنهاد پیوند دو سوی بازار
یکی از پیشنهادهای اصلی صندوق ملی مسکن، استفاده از واحدهای تکمیل‌شده سازندگانی است که در دوره رکود بازار، به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان، موفق به فروش آنها نشده‌اند.
مختاری توضیح داد که براساس این پیشنهاد، می‌توان واحدهای آماده فروش را برای دوره‌ای سه‌ساله در اختیار مستأجران متقاضی قرار داد و تأمین مالی آن را از طریق صندوق ملی مسکن انجام داد.
در این مدل، سازندگان نیز به‌جای اتکای کامل به تسهیلات بانکی یا مراجعه به بازار سرمایه برای تأمین نقدینگی، می‌توانند از ظرفیت منابع صندوق استفاده کنند.
به گفته وی، چنین سازوکاری می‌تواند از یک‌سو واحدهای آماده اما بدون متقاضی خرید را وارد چرخه بهره‌برداری کند و از سوی دیگر، زمینه افزایش عرضه مسکن استیجاری را فراهم آورد.
رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن تأکید کرد که این طرح هنوز در مرحله پیشنهاد قرار دارد و اجرایی‌شدن آن نیازمند دریافت مجوزهای قانونی و طی مراحل تصویب است.
بافت‌های فرسوده پشت در نوسازی ؛ خانه جایگزین برای عبور از دوران ساخت
مختاری در بخش دیگری از سخنان خود، بافت‌های فرسوده شهری را یکی از ظرفیت‌های قابل توجه برای تأمین مسکن عنوان کرد و بر ضرورت استفاده هماهنگ از امکانات وزارت راه و شهرسازی، شهرداری‌ها و صندوق ملی مسکن تأکید کرد.
وی با اشاره به تعدد نهادهای اثرگذار بر مدیریت و توسعه شهری توضیح داد که سیاست‌گذاری کلان در حوزه مسکن بر عهده وزارت راه و شهرسازی است، اما اجرای بسیاری از برنامه‌های نوسازی شهری به مشارکت شهرداری‌ها و سایر دستگاه‌ها وابسته است.
رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن از آمادگی این نهاد برای حمایت از مالکان مشارکت‌کننده در پروژه‌های نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده خبر داد و گفت: در صورت دریافت مجوز، بخشی از منابع صندوق می‌تواند به این حوزه اختصاص یابد.
براساس پیشنهاد مطرح‌شده، پس از صدور پروانه ساختمانی، امکان تأمین مسکن جایگزین برای مالکان واحدهای واقع در بافت‌های فرسوده به مدت دو سال و در دوره اجرای پروژه فراهم خواهد شد.
این پیشنهاد با هدف کاهش مشکلات سکونت موقت مالکان در زمان تخریب و نوسازی ساختمان‌های فرسوده مطرح شده است.
مختاری بار دیگر تأکید کرد که این برنامه هنوز به تصویب نهایی نرسیده و اجرای آن منوط به طی مراحل قانونی و تأمین منابع خواهد بود.
اجاره‌داری بدون متولی ؛ گره نهادی بازار مسکن استیجاری
رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن با اشاره به امکان استفاده از منابع این نهاد برای ساخت واحدهای استیجاری، بر ضرورت ایجاد سازوکار مشخص برای اداره و بهره‌برداری از این واحدها تأکید کرد.
وی معتقد است که توسعه بازار اجاره حرفه‌ای تنها به تأمین منابع مالی یا ساخت مسکن محدود نمی‌شود، بلکه ایجاد نهادهای اجاره‌داری و تعیین متولی قانونی مشخص نیز ضروری است.
به گفته مختاری، شکل‌گیری این نهادها با چالش‌های اجتماعی همراه است و بدون تعیین چارچوب‌های اجرایی و حقوقی مناسب، توسعه پایدار این بخش با دشواری روبه‌رو خواهد شد.
از این منظر، ورود صندوق ملی مسکن به بازار استیجار به تصمیم‌گیری درباره شیوه تأمین مالی، مدیریت واحدها و مسئولیت نهادهای فعال در این حوزه وابسته است.
سرمایه‌های خرد ، پیشران خانه‌سازی ؛ صندوق به دنبال جلب اعتماد مردم
مختاری در پاسخ به پرسشی درباره بهره‌گیری از سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی برای تأمین مالی مسکن، بر ضرورت تقویت سرمایه‌گذاری داخلی و ایجاد سازوکارهای قابل اعتماد برای جذب منابع مردمی تأکید کرد.
وی گفت که در شرایط تحریم و تشدید محدودیت‌های اقتصادی، اولویت باید ایجاد نهادهایی باشد که بتوانند اعتماد مردم را جلب کرده و سرمایه‌های خرد را به سمت تولید و تأمین مسکن هدایت کنند.
رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن با اشاره به ظرفیت‌های فنی و اجرایی کشور اظهار کرد که ایران از سازندگان و پیمانکاران توانمندی برخوردار است و تقویت این ظرفیت‌ها می‌تواند زمینه مشارکت مؤثرتر سرمایه‌گذاران خارجی را نیز فراهم کند.
به گفته وی، سرمایه‌گذاری خارجی زمانی اثربخش‌تر خواهد بود که در کنار سرمایه‌گذاری داخلی قرار گیرد و این دو ظرفیت به تقویت یکدیگر کمک کنند.
مختاری همچنین تأکید کرد که حمایت‌های دولتی نباید صرفاً به ایجاد امتیازهای غیررقابتی برای گروهی از سرمایه‌گذاران منجر شود، بلکه لازم است بازار مسکن با مشارکت مردم، ایجاد رقابت سالم و رویکرد خدمت‌رسانی توسعه یابد.
کلید دیجیتال قفل تأمین مالی ؛ توکن‌سازی مسکن روی میز بررسی
یکی از محورهای تازه برنامه‌های صندوق ملی مسکن ، بررسی استفاده از ابزارهای اقتصاد دیجیتال و ظرفیت بازار سرمایه برای تأمین مالی پروژه‌های مسکونی است .
مختاری اعلام کرد که صندوق با همکاری دانشگاه‌های معتبر ، مطالعاتی درباره شیوه‌های نوین تأمین مالی مسکن از مسیر اقتصاد دیجیتال آغاز کرده است .
وی با اشاره به پیگیری موضوع تنظیم‌گری اقتصاد دیجیتال با مشارکت دستگاه‌هایی از جمله وزارت امور اقتصادی و دارایی و شورای عالی فضای مجازی گفت : صندوق ملی مسکن همچنین ارتباطاتی با پژوهشکده پولی و بانکی بانک مرکزی برقرار کرده است .
به گفته رئیس هیأت عامل صندوق ، موضوعاتی مانند فروش مطمئن ، تأمین مالی میان‌مدت مسکن و توکن‌سازی دارایی‌های ملکی از جمله محورهای مورد بررسی در این همکاری‌ها هستند .
توکن‌سازی دارایی ملکی ، در مفهوم کلی ، به ایجاد نمایه دیجیتال از حقوق یا منافع مرتبط با دارایی در چارچوب یک سازوکار مشخص اشاره دارد ؛ ابزاری که کاربرد آن در بازار مسکن ، نیازمند تعیین دقیق حقوق سرمایه‌گذاران، ضوابط مالی و چارچوب‌های نظارتی است .
با این حال ، مختاری از راه‌اندازی نهایی چنین سازوکاری خبر نداده و این موضوع را در مرحله مطالعه و بررسی معرفی کرده است .
۱۴ همت در مسیر بازگشت ؛ صندوق به دنبال بازیابی منابع
رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن با اشاره به برنامه تأمین منابع مالی در سال ۱۴۰۵ گفت : براساس پیش‌بینی‌های بودجه‌ای و رویکرد افزایش منابع ، انتظار می‌رود حدود ۱۴ هزار میلیارد تومان منابع در سال جاری در اختیار صندوق قرار گیرد .
مختاری توضیح داد که یکی از راه‌های تقویت منابع ، پیگیری تسویه‌حساب پروژه‌های سال‌های گذشته و بازگرداندن بخشی از اعتبارات اختصاص‌یافته به صندوق است .
وی اعلام کرد که در مدت اخیر ، اقداماتی برای بازیابی منابع انجام شده و بخشی از اعتبارات از مسیر تسویه‌حساب‌ها بازگشته است .
رئیس صندوق همچنین به کاهش تدریجی اقساط بازگشتی مسکن حمایتی در سال‌های آینده اشاره کرد و گفت که این موضوع ضرورت پیش‌بینی منابع جایگزین را افزایش می‌دهد .
به گفته وی ، تحقق منابع ۱۴ همتی پیش‌بینی‌شده به تأمین اعتبار از محل تسهیلات ، بازگشت منابع و سایر ظرفیت‌های مالی صندوق وابسته است .
۳۰ همت برای زیرساخت ؛ مسابقه تأسیسات با پیشرفت ساختمان‌ها
مختاری از پیش‌بینی حدود ۳۰ هزار میلیارد تومان منابع برای تأمین تأسیسات زیربنایی پروژه‌های مسکونی خبر داد و تأکید کرد که تحقق این رقم به میزان منابع قابل تأمین وابسته است .
وی افزود : در سال گذشته حدود ۱۴ هزار میلیارد تومان برای زیرساخت‌های پروژه‌های مسکن تزریق شده و صندوق امیدوار است این میزان در سال جاری افزایش یابد .
رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن درباره نحوه تخصیص منابع توضیح داد که معیار اصلی ، میزان پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها و نزدیک‌بودن آنها به مرحله افتتاح است .
به گفته وی ، اگرچه همه استان‌ها متقاضی دریافت منابع هستند ، اما تعداد پروژه‌ها و سطح پیشرفت آنها یکسان نیست و به همین دلیل ، تخصیص منابع باید متناسب با نیاز واقعی طرح‌ها انجام شود .
مختاری تأکید کرد که هر پروژه مسکونی در سراسر کشور که به مرحله بهره‌برداری نزدیک شده اما در تأمین زیرساخت‌های ضروری عقب‌ماندگی دارد ، می‌تواند برای تکمیل تأسیسات از حمایت صندوق برخوردار شود .
هدف از این سیاست ، هم‌زمان‌سازی تکمیل ساختمان‌ها با آماده‌سازی خدمات زیربنایی است تا واحدهای مسکونی پس از افتتاح، قابلیت سکونت داشته باشند .
۱۰۷ هزار کلید تحویل شده ؛ ۱۳۰ هزار واحد در برنامه امسال
رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن در تشریح آخرین وضعیت پروژه‌های نهضت ملی مسکن اعلام کرد که براساس اطلاعات سامانه «تم» ، حدود ۸۳۰ هزار واحد در پروژه‌های در حال اجرا ثبت شده است و تاکنون نزدیک به ۱۰۷ هزار واحد از این مجموعه تحویل شده‌اند .
وی همچنین رقم ۱۳۰ هزار واحد را به‌عنوان برنامه سال جاری مطرح کرد، اما توضیح داد که آمار نهایی پروژه‌های مشمول افتتاح هنوز از سوی وزارت راه و شهرسازی اعلام نشده است .
مختاری با اشاره به معیار انتخاب واحدهای آماده افتتاح گفت : پروژه‌هایی که پیشرفت فیزیکی آنها به بیش از ۸۰ درصد برسد، می‌توانند در جامعه هدف برنامه افتتاح قرار گیرند .
بر این اساس ، میزان تحقق برنامه امسال به پیشرفت عملیات ساختمانی، آماده‌شدن زیرساخت‌ها و تأمین منابع موردنیاز برای تکمیل پروژه‌ها وابسته خواهد بود .
از مالکیت تا اجاره‌داری ؛ آزمون تازه صندوق در بازار مسکن
مجموعه برنامه‌های تشریح شده از سوی رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن نشان می‌دهد که این نهاد در کنار تکمیل پروژه‌های نهضت ملی مسکن ، در حال بررسی گسترش ابزارهای تأمین مالی و شیوه‌های متنوع پاسخ‌گویی به تقاضای مسکن است .
استفاده از واحدهای آماده اما فروش‌نرفته برای اجاره‌داری ، حمایت از اسکان موقت مالکان در بافت‌های فرسوده ، بررسی توکن‌سازی دارایی‌های ملکی و بازیابی منابع مالی پروژه‌های گذشته ، مهم‌ترین محورهای این رویکرد هستند .
با این حال ، بخش قابل توجهی از این برنامه‌ها هنوز در مرحله پیشنهاد ، مطالعه یا انتظار برای تصویب قرار دارد و تحقق آنها به تعیین سازوکارهای اجرایی ، دریافت مجوزها، تأمین منابع و مشارکت بخش خصوصی وابسته است .
در چنین شرایطی ، معیار موفقیت سیاست‌های جدید تنها افزایش تعداد پروژه‌های ساختمانی نخواهد بود ؛ بلکه توانایی تبدیل ظرفیت واحدهای موجود ، منابع مالی و ابزارهای نوین سرمایه‌گذاری به مسکن قابل دسترس برای خانوارهایی است که خرید خانه برای آنها دشوارتر شده است .
